Друк

Please login or register.
1 година 1 день 1 тиждень 1 місяць Назавжди
Увійти

[Тетяна Academia]

Подвійне право власності на житло - сумні українські реалії
http://www.epravda.com.ua/publications/2012/03/16/318771/
Уявіть собі, що ви купили квартиру в житловому будинку, наприклад, в Києві. Звісно за шалені гроші, адже мінімальна ціна 1 м2 в будь-якому столичному будинку сьогодні сягає більше 1 тис. доларів. А через деякий час ви дізнаєтесь, що у будинку, в якому знаходиться куплена вами квартира, є свій власник, який має справжні правовстановлюючі документи або на всі нежитлові приміщення будинку тощо, або ж взагалі на весь будинок.

(click to show/hide)

Уявіть собі, що ви купили квартиру в житловому будинку, наприклад, в Києві. Звісно за шалені гроші, адже мінімальна ціна 1 м2 в будь-якому столичному будинку сьогодні сягає більше 1 тис. доларів. А через деякий час ви дізнаєтесь, що у будинку, в якому знаходиться куплена вами квартира, є свій власник, який має справжні правовстановлюючі документи або на всі нежитлові приміщення будинку тощо, або ж взагалі на весь будинок.

Sostav.ua

Здавалося б, все це маячня, адже такого бути просто не може. Адже в ст. 382 Цивільного кодексу України чітко зазначено, що  всі складові будинку, окрім житлових приміщень, належать на праві спільної сумісної власності саме власникам цих житлових приміщень тобто квартир. Тому багатоквартирний житловий будинок має належати саме власникам квартир і нікому іншому.

Проте, в дійсності в Україні такі ситуації мають місце, причому в різних варіантах. Журналісти "Економічної правди" виявили кілька таких випадків та спробували проаналізувати причини, через які вони виникли, та наслідки, до яких вони можуть призвести.

Приклад 1: Забудовник — власник  проданого "вроздріб" будинку

Цю історію розповіла голова ОСББ "Чаадаєва-2" Віра Новак. Близько двох років тому жінка дізналася, що на будинок, в якому вона у 1998 році купила квартиру, і на сусідній з ним будинок є свідоцтва про право колективної власності у компанії, яка їх побудувала, — провідного українського забудовника фірми ТММ.

А саме, йдеться про будинки №2А та №2Б по вул. Чаадаєва у місті Києві. Ці будинки фірма ТММ "продавала" ще на етапі зведення фундаменту, тобто покупці квартир були інвесторами будівництва. Після того, як  у 1997-1998 роках будинки було здано в експлуатацію, покупці квартир отримали свідоцтва про право власності на свої помешкання. Будинок взяла на обслуговування сама ж фірма ТММ.

Проте за кілька місяців до того, як інвестори отримали правовстановлюючі документи на квартири, самій ТММ Ленінградська районна державна адміністрація у м Києві видала два свідоцтва про право колективної власності на обидва будинки: на будинок №2А — 17 червня 1997 року, а на будинок №2Б — 11 березня 1998 року.

Власники квартир дізналися про існування цих документів лише у 2010 році, під час розгляду судової справи за позовом створеного в цих будинках ОСББ "Чаадаєва-2" до фірми ТММ. ОСББ домагалося того, щоб ТММ передала будинок йому в управління, а ТММ — скасування реєстрації ОСББ "Чаадаєва-2", оскільки в компанії мали підстави вважати, що його було створено із порушенням законодавства.

ОСББ не вдалося отримати будинки в управління через суд, а ТММ — довести, що ОСББ створено незаконно. Але, як розповідає Віра Новак, під час одного з судових засідань представник ТММ надав суду вже згадувані свідоцтва про право колективної власності на обидва будинки.

За словами Новак, представники компанії на підставі цих документів наполягали в суді на тому, що обидва будинки є власністю компанії. Після цього,  каже жінка, суддя порекомендував представникам ОСББ оскаржувати в судовому порядку  право власності ТММ на обидва будинки. Адже власник може розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, і зовсім не зобов’язаний передавати його "на баланс"ОСББ на його вимогу.

"Економічна правда" звернулася із електронним запитом до компанії ТММ із проханням пояснити, яким чином вона отримала свідоцтва про право власності на обидва будинки і чи є ці документи на сьогодні чинними.

У відповідь редакція отримала електронного листа від PR-менеджера фірми ТММ Ірини Кисіль, у додатку до якого містилися відповіді на поставлені питання та скан-копії свідоцтв про колективне право власності ТОВ фірми "ТММ" на будинки 2А та 2Б по вул.Чаадаєва у м.Києві, а також реєстраційні посвідчення, видані фірмі ТММ БТІ м.Києва на обидва домоволодіння.

У додатку до згаданого електронного листа говориться, що фірма ТММ є експлуатуючою організацією в будинках на вул.Чаадаєва, 2А та 2Б на підставі Свідоцтв про право власності, що були видані Ленінградською районною державною адміністрацією м.Київа. А також особливо наголошується на тому, що квартири належать на праві приватної власності саме їх власникам.

Також із електронної переписки з Іриною Кисіль редакція дізналась, що "Свідоцтво про право власності на житловий будинок…" у 1997 році було документом, який засвідчував, що компанія обслуговує об’єкт.

"Цей документ підтверджує виключно те, що ТММ є експлуатуючою організацією. В суді ТММ показувала цей документ, аби підтвердити, що вона на законних підставах є експлуатуючою організацією в будинках на Чаадаєва 2а та 2б. Згадані журналістом у телефонній розмові слова В.Новак про те, що представник компанії нібито говорив, що ТММ володіє всім будинком на підставі цього документу, не відповідають дійсності", — говориться в додатку до електронного листа Ірини Кисіль.

Проте на прохання "Економічної правди" дати юридичне обґрунтування такої позиції, в електронному листі містилася рекомендація звернутися за цим до органів влади, що ми і зробили.

Тож, якщо все викладене в електронному листі PR-менеджера фірми "ТММ" Ірини Кисіль і додатку до нього дійсно збігається із офіційною позицією фірми ТММ, то перед редакцією ЕП встала задача із кількома невідомими та дивною відповіддю: свідоцтво про колективне право власності зовсім не посвідчує право власності. Спробуємо її розв’язати.

Спершу дізнаємося, що означає поняття "колективна власність",  зазначене в обох правовстановлюючих документах на будинки. В ст.20 Закону УРСР "Про власність", який діяв в Україні до 2004 року, говориться, що суб’єктами права колективної власності могли бути виключно юридичні особи.

А в ст.30 — що колективний власник може самостійно володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, а також може віддати її в управління створюваним ним органам. Тож виходить, що  колективний власник має ті ж самі права, що й приватний. І якщо  свідоцтва про право колективної власності на будинки, про які тут йдеться, видані законно і на сьогодні є чинними, то юрособа, на яку вони видані, є справжнім власником будівель із всіма правами, що витікають звідси.

Проте, чи може бути так, що забудовник був зобов’язаний отримати свідоцтво про право власності на будинок, і при цьому фактично не набути цього права власності, а залишитися виключно експлуатуючою організацією?

Ситуацію допомогли з’ясувати юрист юридичної компанії PROXIMA Сергій Сопків та Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

Як розповів Сергій Сопків, із свого власного досвіду він пам’ятає, що наприкінці 90-х забудовники дійсно були вимушені отримувати свідоцтва про право власності на побудовані ними багатоквартирні житлові будинки.

Обумовлювалася така вимога недосконалістю регуляторної бази, яка на той час не дозволяла без цього передати будинок на обслуговування ЖЕКу, а також зареєструвати право власності на квартири самим інвесторам — фізичним особам, іншими словами не можна було зареєструвати право власності на квартиру в будинку, який і сам не зареєстрований, отже приходилось реєструвати і "багатоповерхівку" в цілому.

Тому забудовники були вимушені спершу отримувати право власності на всю споруду, а потім оформлювати право власності на кожну окрему квартиру інвесторам-громадянам.

Існування такої схеми підтвердив директор Департаменту проектного управління та енергоефективності у сфері життєзабезпечення Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Станіслав Захаров.

"У 90-х законодавство не містило механізмів, які б дозволили закріпити житловий будинок, що належить по частинам майже сотні фізичних осіб, за якимось ЖЕКом, щоб той міг обслуговувати його, — розповідає Захаров. — Для того, щоб ЖЕК міг обслуговувати житловий будинок, останній мав бути у когось на балансі. Оскільки наприкінці 90-х більшість ЖЕКів були комунальними, будинок мав знаходитися на балансі у місцевих органів влади, яким підпорядковувалися ці ЖЕКи. Але і місцева влада не могла самостійно взяти на баланс побудований приватним забудовником будинок. Тому зазвичай забудовник отримував свідоцтво про право колективної власності на побудовану ним споруду, а потім на підставі цього документу як повноправний власник передав будинок на баланс міста, яке вже віддавало цю будівлю на обслуговування ЖЕКу".

Сергій Сопків стверджує, що після того, як будинок передавався на баланс місцевим органам влади, документ, що засвідчував право власності на багатоповерхівку, втрачав будь-який практичний чи юридичний сенс, і набував "візуально-бюрократичного характеру, тобто лише відображав хронологічно-історичну подію "пережитків минулого".

Обидва фахівці підкреслюють, що на той час отримання такого документу було необхідною формальністю.

Тож цілком ймовірно, що фірма ТММ, як і решта забудовників, була вимушена отримати свідоцтва про колективне право власності на побудовані нею житлові будинки, щоб оформити правовстановлюючі документи для власників квартир, та забезпечити їх комунальними послугами.

Адже держава не залишала тоді забудовникам іншого вибору, бо чинне на той час радянське законодавство зовсім не було пристосовано для роботи приватного бізнесу (новий Цивільний кодекс та законодавство про спільне інвестування будівництва з’явилися лише у 2003-2004 роках).

Але у ТММ не було потреби віддавати житлові будинки на баланс міста, адже частина бізнесу цієї компанії — житлово-експлуатаційне обслуговування будинків. І надати ці послуги клієнтам компанія також могла лише, утримуючи будинок на балансі.

Зробити це можна було лише маючи свідоцтво про право колективної власності. Адже колективний власник відповідно до ст.30 Закону "Про власність" має право віддати соє майно на обслуговування своїм структурам.

Але після цього все ще залишається питання про те, чи посвідчують свідоцтва про право колективної власності, видані на ім’я ТММ у 1997-98 роках, те, що компанія є власником будинку, а не просто експлуатуючою організацією?

Юрист юридичної компанії PROXIMA Сергій Сопків вважає, що свідоцтво про право колективної власності підтверджує саме право власності юрособи-компанії (але ні в якому разі не її власників) на нерухомість, і ніяк не стосується цивільно-правових договірних правовідносин в сфері його експлуатації.

Адже згадуваний вже закон "Про власність" говорить, що право колективної власності надає можливість здійснювати усі складові функції самого теоретичного поняття "власність", а саме володіти, користуватися та розпоряджатися майном, а не обмежуватись функціями управителя.

Старший юрист Адвокатського об’єднання Arzinger Станіслав Герасименко теж схиляється до думки, що у разі, якщо свідоцтва про право колективної власності були видані на законних підставах, компанія, яка в них зазначена, є якщо не власником, то принаймні співвласником будинків нарівні із власниками квартир. Принаймні до того моменту, поки таке свідоцтво не буде визнане недійсним судом.

При цьому юрист зазначає, що сьогодні така практика не є поширеною. "Адже, щоб отримати право власності на весь будинок, забудовник має повністю профінансувати його будівництво за рахунок власних коштів, щоб будівництво не підпадало під регулювання Закону України від 19 червня 2003 року N978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", а це достатньо рідкісне явище", — говорить Станіслав Герасименко.

Водночас Станіслав Захаров зазначає, що оскільки відповідно до ст.382 Цивільного кодексу України допоміжні приміщення загального користування, комунікації, опорні конструкції багатоквартирного житлового будинку тощо належать власникам квартир у цьому будинку на праві спільної сумісної власності, то з моменту купівлі-продажу хоча б однієї квартири право власності на будинок (приватне, колективне) "зникає". Тобто власники квартир стають власниками всього будинку.

З такою точкою зору погоджується і адвокат юридичної фірми "ЮСТ-Україна" Юлія Курило

Але, за словами Захарова, залишається проблема з тим, що у законодавстві немає норми про те, що такого роду свідоцтва про право власності на будинок втрачають юридичну силу (або анулюються) після оформлення свідоцтв про право власності на окремі квартири будинку.

В підсумку ми маємо ситуацію, коли за законом всім будинком мають володіти власники помешкань в цьому будинку, проте водночас у цього ж самого будинку є інший власник із абсолютно законним свідоцтвом про право власності.

Але, цілком можливо, кінець цієї історії ми побачимо вже найближчим часом. Представники ОСББ "Чаадаєва-2" з обох будинків подали позов до Господарського святошинського районного суду у м. Києві щодо визнання недійсними свідоцтв про право власності фірми ТММ на житлові будинки №2А і №2Б по вул.Чаадаєва. Сподіваємось, саме суд визначить, чи є ТММ власником цих споруд, чи просто експлуатуючою організацією, і хто насправді має володіти будинком зараз.

Водночас фірма ТММ звернулася до правоохоронних органів із заявою, що ОСББ "Чаадаєва-2" було створено незаконно, на підставі того, що компанія отримала листа із таким проханням від деяких мешканців згадуваних будинків. Як говориться в заяві, яку ТММ розмістила на своєму сайті, в протоколах зборів ОСББ підписи деяких власників квартир не збігаються з підписами, які стоять на документах про купівлю квартир у ТММ.

Також слід зазначити, що однією із сторін в цьому конфлікті виступає Київське відділення АМКУ, що провело низку перевірок, за результатами яких ТММ була оштрафована чотири рази: за затягування передачі зазначених будинків на баланс ОСББ, за необґрунтовано завищені тарифи на послуги, що компанія надає мешканцям цих будинків, за порушення при складанні договорів на комунальне обслуговування з мешканцями будинків, і нарешті - за несвоєчасне надання інформації, яку запитував у компанії сам Антимонопольний комітет.

ТММ намагається оскаржити всі ці рішення в судовому порядку, але поки що програла всі три справи в суді першій інстанції; апеляція триває зараз.

Приклад 2: ЖБК — власник будинку, що будували на кошти його мешканців

Випадок з ТММ, на жаль, не є виключенням для України. Таке становище для деяких випадків навіть закріплено в законодавстві, наприклад, для багатоквартирних житлових будинків, що були побудовані ЖБК.

ЕП вже писала про те, що в ст.384 ЦКУ зазначено, що будинки, споруджені ЖБК, є власністю самого ЖБК, а от квартири, що викуплені членами кооперативу, переходять вже їм у власність. Тож за простою логікою виходить, що навіть коли всі квартири викуплено членами кооперативу, будинок все одно належить ЖБК.

Тож ми знову маємо правову колізію у Цивільному кодексі, адже, згідно зазначених його положень,  у кооперативного будинку є одночасно два власники: перший — ЖБК, що володіє всім будинком, а другий — власники квартир, з яких складається сам будинок.

Проте думки юристів з цього приводу розділилися. Наприклад, юристи компанії Arzinger зазначають, що спочатку право власності на будинок дійсно виникає у ЖБК, адже кооператив люди створювали для того, щоб побудувати житло за  власні кошти (внески його членів або кошти із банківського кредиту), а також щоб експлуатувати цей будинок та керувати ним.

Але, якщо члени кооперативу викупили всі квартири і стали їх власниками, то разом з цим вони мають стати власниками і неподільних конструкцій будинку, що призначені для загального користування, обладнання, допоміжних приміщень тощо. Адже ст.382 ЦКУ і Рішення Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року N4-рп/2004 та 9 листопада 2011 року N14-рп/2011 говорять, що все це в багатоквартирному житловому будинку має належати саме власникам квартир незалежно від підстав набуття права власності.

Як зазначають в Arzinger, такий розподіл має бути обумовлений договором між власниками, а за ЖБК в цьому випадку можуть бути залишені функції з експлуатації та управління будинком, що має бути відображено у змінах до статуту кооперативу. Тож, таким чином, юристи підтверджують наявність правової колізії між ст.382 і ст. 384 ЦКУ.

Думки про те, що будинок і квартири, з яких він складається, належать різним власникам, дотримується і голова наглядової ради юридичної компанії PROXIMA Олексій Дорошенко.

Водночас Юлія Курило, адвокат юрфірми "ЮСТ Україна" не вбачає суперечностей в зазначеній ст. 384 ЦКУ. "Звичайно, що внаслідок набуття права власності на квартиру у особи, яка повністю за неї розрахувалася, у ЖБК право власності на таку квартиру припиняється", - вважає Юлі Курило.

Також, на думку юриста, члени кооперативу володіють цілим будинком через створювану ними юрособу — ЖБК.

Також юрист компанії PROXIMA Сергій Сопків, зазначає, що в українській регуляторній базі в юридичному сенсі квартира не є частиною будинку, тому зовсім не дивно, що у нас можуть траплятися випадки, коли будинок цілком не належить власникам квартир у ньому.

Цікаво, що у наших сусідів чехів існує саме така система власності на житло. От тільки, на відміну від України, вона чітко закріплена і регулюється чеським законодавством.

Як розповідає економіст Борис Кушнірук, аби не ламати "соціалістичну психологію" людей, в Чехії мешканці квартир могли безоплатно приватизувати тільки свої помешкання. Сама ж будинкова інфраструктура надавалася у власність третій особі - юридичні або фізичній.

Такий власник має експлуатувати та обслуговувати будинок, представляти інтереси споживачів перед виробниками послуг, тощо. При цьому чеське законодавство містить низку норм, які мають запобігати тому, аби власник будинкової інфраструктури зловживав своїм становищем - наприклад, існує держконтроль за тарифами.

Але за позбавлення від обов’язків із утримання будинку чехам довелося заплатити і своїми правами. "Наскільки мені відомо, власник будинкової інфраструктури в Чехії не потребує жодних дозволів власників квартир, наприклад, для будівництва додаткових поверхів, перебудови підвальних приміщень тощо", — розповідає Кушнірук.

Приклад 3: Підвально-горищна війна

Мабуть, найвідомішим і наймасштабнішим із випадків спірного права власності на багатоквартирні житлові будинки є суперечки між місцевою владою та власниками приватизованих квартир, що чиняться й досі по багатьох містах України.

Об’єктами цих суперечок є підвали, горища й інші допоміжні приміщення, які місцева влада по всій Україні "вольовим рішенням"(а насправді - волюнтаристським) передала собі у власність разом із будинками, в яких вони знаходяться, хоча на той час всі квартири в них вже були приватизовані.

В Києві, наприклад, це відбувалося так. 27 грудня 2001 року Київрада ухвалила рішення №208 "Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва"(на виконання Постанови КМУ №311 від 5.10.1991 "Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю)" та на доопрацювання Рішення Київради №26 від 13.01.1992 р. "Про формування комунального майна міста та районів”).

Цей документ затвердив  перелік об'єктів комунальної власності громади Києва, куди увійшли фактично всі багатоквартирні будинки міста Києва, попри те, що квартири в них були вже приватизовані. Тобто, фактично Київрада раптом надала собі право власності на ці будинки як цілісні майнові комплекси, незважаючи на те, що у них давно були свої власники.

Ґрунтуючись на цих рішеннях, місцеві ради почали масово видавати собі ж правовстановлюючі документи на підвали, горища та інші нежитлові приміщення в багатоквартирних будинках. І на підставі цих документів потім здавали ці приміщення в оренду або взагалі продавали.

При цьому, згідно ч.2 ст10 Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" (набрав чинності у 1992 році) співвласниками допоміжних приміщень, тощо - є саме власники квартир у будинку, і для цього не треба оформлювати додаткових документів на право власності. Це була підтверджено і Рішенням Конституційного суду від 2 березня 2004 року №4-рп/2004.

То ж по всій країні пройшла хвиля судових справ, у яких мешканці будинків позивалися до місцевої влади щодо права власності на ці допоміжні приміщення. Одну з таких справ із Київською міською радою вдалося виграти у 2010 році адвокату Тетяні Монтян. Вищій господарський суд України у своїй Постанові N 38/131 від 20.07.2010 р. визнав право власності на допоміжні приміщення будинку 5 по вул. Межигірській у місті Києві  за його мешканцями, і підтвердив правильність рішень попередніх інстанцій, які зобов’язали міську владу виключити цей будинок із додатків до згаданої постанови Київ міськради №208 від.27.12.2001 року.

Суд визнав, що цей будинок , який Київська міська рада у 2001 році включила до переліку комунального майна, на той час вже був власністю мешканців приватизованих квартир у цьому будинку. А фактично - констатував, що міські депутати створили таким чином прецедент подвійного права власності. Підставою для такого рішення всі інстанції визнали норму закону "Про приватизацію державного житлового фонду" про те, що всі допоміжні приміщення тощо у багатоквартирному житловому будинку належать саме власникам квартир в цьому будинку.

Цікаво, що під час судового процесу представники Київ міськради той факт, що приватизовані будинки були включені до переліку комунальної власності, пояснювали необхідністю передати ці будинки на баланс ЖЕКам, а зробити це за законом "Про комунальні послуги" може лише власник.

Всі опитані ЕП юристи погодилися, що згадані рішення Київради буди незаконними і порушували права власників квартир, які за законом були співвласниками допоміжних приміщені в своїх будинках, тощо.

Проте,  документи на право власності, які були незаконно оформлені на більше ніж 15 000 київських підвалів  та горищ, й досі є чинними стосовно тих будинків, чиї власники не звернулися до суду з вимогою виключити їх будинки із переліку комунального майна і скасувати право власності територіальних громад на ці допоміжні приміщення. Це довготривалий та затратний процес, що вимагає подати до суду не один позов.

Як видно з усіх трьох випадків, головна причина виникнення подвійного права власності на житло полягає в тому, що ані українська держава, ані самі українці поки що не зовсім готові визнати, що власником багатоквартирних будинків як цілісних майнових комплексів є власники квартир у цих будинках. Держава занадто  довго, в муках "народжує"законодавство, яке  дозволило б власникам квартир самостійно керувати великими будинками, а самі власники квартир здебільшого й досі не усвідомили, що саме вони це мають робити.

А доки пересічні українці дозрівають до того, щоб самостійно керувати своєю власністю, за них це буде робити хтось інший, адже, як відомо святе місце порожнім не буває. І, нажаль, цей "інший" далеко не завжди буде керуватися інтересами мешканців будинків. Тому, як вважають деякі експерти, вже зовсім скоро в Україні може статися не більше, не менше, а комунальний колапс. І щоб запобігти цьому, треба обов’язково внести зміни до існуючого законодавства, аби випадки, наведені в цій статті, стали далеким минулим, яке ніяким чином вже не вплине на теперішнє і майбутнє.

[Тетяна Academia]

"Пляма забудови". Що і кому належить в українському ЖКГ
http://www.epravda.com.ua/publications/2012/01/30/314418/view_print/

(click to show/hide)

Якщо ви володієте квартирою, це ще не означає, що земля під будинком теж ваша. Якщо влада не прийме рішення про закріплення землі за власниками багатоквартирних будинків, ніхто не зможе гарантувати збереження житла.

Звернутися до теми власності у житлово-комунальному господарстві мене спонукав випадок, що трапився з моїми знайомими. Вони й досі не зареєстрували своє право власності на кооперативну квартиру, яку придбали ще у 1986 році. І коли зараз нарешті взялися за це, раптом з’ясували, що, згідно з ст.384 Цивільного кодексу України кооперативний будинок, як цілісність, є власністю не тих, хто будував його чи купував у ньому квартири, а юридичної особи — житлово-будівельного кооперативу.

Члени ж кооперативу (тобто ті, за чиї гроші будувався будинок, або ті, хто придбав у ньому квартири та вступив згодом) можуть вважатися власниками помешкань, тільки коли спроможні довести, що виплатили цілком свій пайовий внесок. Довідку про те, що пай виплачено цілком, видає керівництво ЖБК.

Здавалося б, тут ніякої проблеми немає. Проте, як виявилося, на практиці у багатьох українських ЖБК до документообігу ставилися здебільшого недбало, і тому досить часто в кооперативі не збереглося жодного документа за перші 15-20 років його існування. І якщо член кооперативу викупив своє житло саме в цей період, правління ЖБК із чистим сумлінням може відмовитись видавати йому довідку про повну сплату пайового внеску, адже жодного документу на підтвердження цього у них не збереглося. А підприємства, що виступали “єдиним замовником будівництва” будинку і на рахунки яких надходили паєнакопичення, давно щезли разом із своєю документацією.

То ж виходить, що за законом квартира, як невід’ємна частина будинку, належить саме ЖБК, а не людині, яка її викупила. Але навіть коли у члена кооперативу є правовстановлюючий документ на квартиру в такому будинку, все одно фактично він є лише власником повітря між стінами, бо сам будинок, належить кооперативу. Тобто виходить нісенітниця - складові частини будинку, тобто квартири, належать їхнім власникам, а весь будинок, який складається з цих квартир - юрособі ЖБК.

Звісно ніхто не погладить по голівці людей, які майже за 20 років так і не спромоглися оформити право власності на своє житло, проте такі випадки допомагають звернути увагу на те, що українське законодавство через власну суперечливість іноді майже не захищає право власності людини на своє житло.

ЯКИМИ БУВАЮТЬ БАГАТОКВАРТИРНІ БУДИНКИ І КОМУ ВОНИ НАЛЕЖАТЬ

В Україні є кілька різновидів багатоквартирних будинків: які ще з часів СРСР належать житлово-будівельним кооперативам; в яких після приватизації було створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ); і в яких  всі чи деякі квартири приватизовані, але там немає ні ЖБК, ні ОСББ.

Про кооперативні будинки вже було сказано - вони належать ЖБК, а його члени можуть бути або власниками паєнакопичень або формальними власниками своїх квартир та реальними власниками, так би мовити, повітря між стінами. Всі допоміжні приміщення, опорні конструкції, обладнання тощо в такому будинку є власністю юридичної особи - ЖБК. Всі рішення щодо управління будинком, відповідно до статуту, мають ухвалюватися загальними зборами членів ЖБК, а правління кооперативу має ці рішення виконувати.

Багатоквартирні будинки, що перебували в державному (відомчому) житловому фонді, і квартири в яких були приватизовані мешканцями, зареєстрованими в цих квартирах на момент приватизації, відповідно до ст.355 Цивільного кодексу, є спільною частковою власністю всіх приміщень у цьому будинку. В той же час, згідно з ч. 2 ст.382 ЦК, приміщення загального користування, допоміжні приміщення, обладнання тощо належать власникам квартир у цьому будинку на праві спільної сумісної власності (простіше кажучи - на рівних правах).

Якщо в такому будинку не створено ОСББ, він “прикріплений”, як правило, до якогось комунального чи приватного ЖЕКу, який фактично і керує будинком та самостійно або разом із місцевою владою розпоряджається допоміжними та іншими нежилими приміщеннями (як неважко зрозуміти зі змісту ч. 2 ст.382 ЦК) без будь-яких правових підстав на це. Проте, останніми роками судові процеси з цього приводу набрали чималих обертів.

Якщо ж мешканці будинку для управління ним організували спеціальну юридичну особу - ОСББ, то саме воно керує всією життєдіяльністю будинку, як і ЖБК. Всі рішення щодо управління мають ухвалюватися на загальних зборах згідно із статутом ОСББ.

"КИМ" Є ОСББ ТА ЖБК

І ОСББ, і ЖБК за формальними ознаками є справжніми юридичними особами, зокрема, вони можуть мати відокремлене майно, набувати майнових прав і нести майнову відповідальність.

У випадку із ЖБК формально майном є сам будинок (але не будемо забувати про подвійну власність на квартири). ОСББ ж будинок не належить. У власності цієї юрособи може бути майно, яке їй передадуть у власність члени об’єднання, її доходи, або майно, яке вона може набути за законом.

Щодо майна засновників, то навряд чи багато з них вважають за потрібне віддавати щось із своєї власності ОСББ, а щодо доходів, то вони навряд чи є, бо ОСББ створюється не для отримання прибутку, а для управляння будинком та для захисту прав своїх членів.

І, нарешті, залишається "майно, що набуто у спосіб, що не суперечить закону". Тут є один цікавий момент, який буде вірним і для ОСББ, і для ЖБК. І перша, і друга юрособи, згідно з ст.42 Земельного Кодексу, мають право отримати у власність або довічне користування земельну ділянку, на якій розташовано їхній багатоквартирний будинок, при чому разом із прибудинковою територією.

І багато ЖБК та ОСББ до 2005 року вже встигли отримати у власність або у постійне користування цю землю. Зараз вже ніхто цього зробити не може, бо у 2005 році було скасовано відповідний наказ Держкомзему, який затверджував порядок встановлення меж прибудинкових територій в натурі.

Тож дійсно цінне майно деяких ЖБК та ОСББ - земля, звісно якщо вони встигли її отримати. В будинках, де немає ніякої юридичної особи , земля може належати територіальній громаді, а може - забудовнику, якщо він купив її під забудову, а не взяв в оренду, чи взагалі будь-кому.

ЯК ПРАЦЮЮТЬ ОСББ І ЖБК

Якщо в будинку всі власники квартир є дійсними членами ЖБК і ОСББ, і беруть активну участь в управлінні будинком, то захистити свої права у більшості випадків для власників помешкань цілком можливо.

Проте на практиці дуже часто і члени ОСББ, і члени ЖБК не можуть не лише порозумітися одне з одним, аби ухвалити якесь спільне рішення, але неспроможні навіть просто зібратися всі разом на збори, щоб вони набули легітимності.

Ще гіршою є ситуація, коли значна частина власників квартир не є і ніколи не були членами створеного в будинку ЖБК чи ОСББ. В таких випадках правління ЖБК чи ОСББ, користуючись байдужістю мешканців, може фактично узурпувати владу та захопити будинок. Такі узурпатори використовують або навіть відчужують на свій розсуд допоміжні та нежитлові приміщення, присвоюють в той чи інший спосіб кошти, що їх вносять мешканці на утримання будинку тощо.

Буває, що занадто жадібне керівництво доводить ОСББ чи ЖБК до банкрутства. Сьогодні договори на тепло- і водопостачання, водовідведення, електропостачання, на загальнобудинкові потреби, обслуговування ліфтів, вивіз сміття, тощо укладаються  в більшості випадків не з мешканцями будинку індивідуально, а з ОСББ чи ЖБК як  юрособами. І от коли керівництво такої юрособи навмисне доводить її до банкрутства, кредитор має законне право вимагати компенсації своїх збитків за рахунок майна боржника. Тобто теоретично за рахунок землі, якщо ЖБК чи ОСББ отримали її у власність, а у випадку з ЖБК — іще й за рахунок будинку. Також при ліквідації “колективного підприємства”, яким є ЖБК чи ОСББ, кредитор має право звернути борг пропорційно на членів такого “підприємства”.

Також співвласники будинку можуть втратити житло внаслідок нещасного випадку. Наприклад, кілька років тому в центрі Києва було зруйновано кілька будинків (зокрема, на вул. Жилянській та Красноармійській) через порушення будівельних норм під час капітального ремонту та будівництво біля цих будинків, через що в них з’явилися тріщини. В результаті мешканцям цих будинків не вдалося компенсувати втрату свого майна, а землю під цими спорудами віддали під нове будівництво, бо вона належала не власникам будинку, а територіальній громаді. Якби хоча б  земля під будівлею була у власності її мешканців, вони могли  хоча б частково відшкодувати свої збитки шляхом продажу цієї ділянки.

Але як зробити так, аби власники будинку могли стати справжніми, а не номінальними власниками своїх квартир та будинків в цілому, набути законним чином права власності на землю, і при цьому не порушували прав одне одного?

ЩО ПРОПОНУЄ ВЛАДА ЩОДО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ ПІД БУДИНКОМ

Минулого року уряд запропонував законопроектом №7484 закріпити за власниками квартир та нежилих приміщень будинку право спільної сумісної власності на землю, на якій безпосередньо знаходиться багатоквартирний будинок з належними до нього спорудами. Для цього у ст.42 ЗКУ пропропонується розділити ділянки, на яких стоять багатоквартирні будинки, на дві частини: ділянку, на якій безпосередньо розташовано сам будинок, так звану пляму забудови, і прибудинкову територію. Межі плями забудови визначаються межами будинку і належних до нього споруд, а от межі прибудинкової території мають визначатися на підставі землевпорядної документації.

В той же час прибудинкова територія має надаватися на праві постійного користування лише об’єднанням співвласників будинку, тобто ОСББ.

ЩО МОЖЕ ВИЙТИ ІЗ УРЯДОВОЇ ІНІЦІАТИВИ

З одного боку, без додаткових підзаконних актів земля під самим багатоквартирним будинком буде належати його співвласникам. Але, як вже зазначалося, багато ОСБББ та ЖБК вже встигли отримати у власність або у безстрокове користування і земельні ділянки під будинком, і прибудинкову територію. Тож знову виникне так зване “подвійне право власності” на пляму забудови: на неї вже є державний акт у ОСББ і ЖБК, а закон, якщо його ухвалять, буде прямо говорити, що ця земля належить визначеній групі осіб - співвласникам будинку.

Адвокат юридичної фірми "Ілляшев та Партнери" Микола Буртовий зазначає, що згідно із ст.58 Конституції України закон не може мати зворотної дії в часі, тому, якщо законопроект №8474 ухвалять, його норми будуть поширюватися лише на ті випадки, коли право власності на ділянку ще ніхто не оформив. Проте, адвокат підкреслює, не можна буде виключати і виникнення низки судових спорів навколо ділянок під багатоквартирними будинками.

Старший юрист адвокатського об’єднання Arzinger Станіслав Герасименко зауважує, що відповідно до українського законодавства земля в межах населених пунктів належить територіальним громадам, і ніхто цю норму не скасовував. Тож коли в Земельному кодексі з’явиться пряма вказівка на те, що земля під багатоквартирними будинками належить його співвласникам, це грубо порушить права територіальних громад. На думку фахівця, саме ОСББ і ЖБК, що отримали землю у власність або постійне користування через отримання державного акту (договору оренди), є законними її власниками і користувачами.

Керуючий партнер Arzinger Тімур Бондарєв зазначає, що нова редакція ст.42 ЗКУ суперечить ст.79 та п.12 Перехідних положень цього ж кодексу стосовно земельної ділянки як об’єкту права власності, підстав для набуття права власності та права користування земельними ділянками, та компетенції щодо прийняття рішення в цих питаннях.

"Із нової редакції виходить, що право власності співвласників багатоквартирного будинку на землю може виникнути «із повітря», примусово і без врахування вже існуючих прав інших власників", - говорить Бондарєв.

Фахівці Arzinger звертають увагу на те, що за існуючих умов також складно буде оформити державний акт на землю одразу на всіх власників багатоквартирного будинку, і виникне безліч проблем з його переоформленням, коли квартири у будинку будуть перепродаватися. Правовстановлюючий документ на будь-яку нерухомість видається один на всіх власників, тому після кожного такого відчуження потрібно буде отримувати новий державний акт на землю.

Також незрозуміло, як в такому разі буде нараховуватися податок на земельну ділянку під будинком.

Юрист Тетяна Монтян розповідає, що, відповідно до порядку розрахунку земельного податку за земельну ділянку, що перебуває у спільній власності кількох юридичних осіб або громадян (п. 286.6 ПКУ), нарахування мають проводитися по кожному з власників пропорційно належній кожній особі частці - якщо будівля перебуває у спільній частковій власності.

Але спільна сумісна власність не передбачає виділення кожному із співвласників навіть ідеальної частини земельної ділянки, тож нарахувати такий податок буде неможливим, зазначає Монтян.

Також юристи Arzinger зазначають, що в контексті законопроекту спільна сумісна власність передбачає, що власник однокімнатної квартири площею 30 м2 буде сплачувати такий саме податок, як і власник, наприклад, нежитлового приміщення з площею в 1500 м2. в цьому ж будинку. Навряд чи такий підхід можна назвати виваженим.

Щодо прибудинкової території, то отримати її у постійне користування, як пропонує законопроект №8474, зараз взагалі неможливо, адже скасовано наказ Держкомзему про правила визначення меж таких ділянок в натурі. Але припустімо, цю проблему буде вирішено, і І ОСББ отримають можливість отримати акт на постійне користування прибудинковою територією.

Буртовий вважає, що, коли прибудинкову територію будуть надавати у користування саме об’єднанням співвласників, це убезпечить мешканців будинку від неправомірного розпорядження прибудинковою територією, адже  ОСББ не зможе її відчужувати (на що, до речі, мають право ті об’єднання, що отримали ділянки у власність). Також, як вже було сказано, на одного користувача державний акт оформити значно простіше, ніж на кілька сотень.

З іншого боку, як уже говорилося, у разі, якщо з будинком щось станеться, його власники зостануться взагалі ні з чим, а якби у них була у власності земельна ділянка, можна було б відшкодувати частину збитків за рахунок її продажу. Звісно, на випадок форс-мажорних обставин можна було б застрахувати своє помешкання, проте ринок страхових послуг в Україні поки що не настільки розвинений, аби кожен міг це зробити і бути впевненим в отриманні відшкодування.

Нарешті, коли власники будинку не мають впливу на керівництво ОСББ, то вони не можуть вплинути і на порядок використання прибудинкової території, хоча законопроект і закріплює за ними таке право.

Крім того, як зазначає голова наглядової ради юридичної компанії PROXIMA Олексій Дорошенко, із законопроекту №8474 не зрозуміло, кому буде належати прибудинкова територія у разі, коли будинок керується не ОСББ, а, наприклад, житлово-будівельним кооперативом (ЖБК), або ж в будинку взагалі немає ні першого, ні другого. Адже, як зазначає юрист, у законопроекті йдеться лише про те, що отримати прибудинкову територію можуть тільки об’єднання співвласників, і ця норма не поширюється на ЖБК. Тож може виявитися так, що без створення ОСББ власники будинку ніяк не зможуть отримати у користування землю за порогом свого будинку.

«Результатом такої прогалини може стати те, що прибудинкову територію якогось будинку можуть надати у користування чи у власність стороннім юридичним та фізичним особам, які вже зможуть фактично розпоряджатися ділянкою на свій розсуд, наприклад, встановлювати там малі архітектурні форми тощо. Іноді ситуація може бути доведена до абсурду, якщо вихід із під’їздів буде неможливим через те, що власник землі не дасть на це згоду», - вважає Дорошенко.

Слід сказати, що подібні ситуації є не тільки в теорії, а й на практиці, коли за той час, доки у будинку не було ні ОСББ, ні ЖБК, прилеглі до нього території чиновники встигли віддати у власність чи оренду забудовникам та іншим юрособам, і новостворене ОСББ вже не має змоги отримати у користування землю за порогом будинку, а значить і облаштувати на законних підставах необхідну інфраструктуру – парковки, дитячі майданчики тощо.

ЩО МОЖНА ЗРОБИТИ, ЩОБ ЗАХИСТИТИ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЖИТЛО

Із опитування юристів, яке провели кореспонденти "Економічної правди", можна зробити два висновки щодо того, як могла б надалі розвиватися правова ситуація навколо земельних ділянок під багатоквартирними будинками.

Перше і найпростіше в сучасних умовах – дійсно передати земельну ділянку під багатоквартирним будинком біля нього в користування юрособам, які фактично управляють будинком. За існуючого законодавства це доцільніше з юридичної точки зору, бо юридичні механізми, які наразі існують в Україні, найбільше пристосовані саме для такого варіанту.

З іншого боку, якщо земля фактично належить юрособі, і власники та мешканці будинку не мають ніякого впливу на цю юрособу, то виходить, що вони не можуть і впливати на порядок використання землі. Не кажучи вже проте, щоби компенсувати збитки в разі руйнування будинку. Законопроект №8474 пропонує у разі знищення будинку залишити його власникам право на земельну ділянку під спорудою, проте, як вже говорилося, оформити законодавчо таке право власності сьогодні буде вкрай складно.

Монтян вважає, що, якщо сам будинок, земля під ним та навколо нього належатиме співвласникам цього багатоквартирного будинку, у них буде більше можливостей захищати своє майно. Проте в такому разі власники будинку будуть вимушені нести і більше відповідальності, ніж зараз. Вони мають відповідати за належне утримання будинку, його ремонт, нести зобов’язання перед постачальниками комунальних послуг, платити податок на землю, тощо.

Щоб все це стало реальністю, на думку Монтян, треба, аби в реєстрі майнових прав багатоквартирний (а також “багатоофісний”, чи “змішаний”) будинок із належними до нього спорудами та земельною ділянкою під ним і навколо нього було формалізовано  як цілісний майновий комплекс, що належить його співвласникам на праві спільної часткової власності. Але стосовно земельної ділянки — без права на виділення частки в натурі, і без права відчуження частки окремо від жилих/нежилих приміщень в будинку.

Щоб співвласники цього майнового комплексу могли зареєструвати та реалізовувати своє право власності, для кожного з них окремо має бути виділена його ідеальна частка у спільному майні, і вже відповідно до її розміру власник має сплачувати і податки, і кошти на утримання будинку, як це наразі і передбачено ст. 360 ЦКУ.

А питання із переоформленням документів на право власності під час перепродажу окремих приміщень в будинку, на думку Монтян, можуть бути вирішені таким чином, щоб у кожного співвласника був свій окремий правовстановлюючий документ на право власності, як на частку майна в багатоквартирному домі, виділену в натурі, так і на ідеальну частку в цілісному майновому комплексі.

Звісно, тоді людям доведеться витрачати ресурси, і перш за все — свій особистий час та “соціальний капітал” — на прийняття колективних рішень щодо їхніх власних будинків, але і звинувачувати в “поганому менеджменті” доведеться виключно самих себе, а не “владу” — від президента України до мера міста та начальника ЖЕКу.

Старший юрист Arzinger Станіслав Герасименко вважає, що в такій позиції є логіка. Проте, на його думку, така позиція сьогодні відповідає більше інтересам держави, яка прагне зняти з себе тягар відповідальності за стан житлово-комунального господарства в країні, і перекласти його на плечі пересічних громадян.

Також, на думку Герасименко, незрозуміло, яким чином держава може змусити громадян прийняти у власність землю, тощо і нести за це серйозну відповідальність. Юрист вважає, що більш реальною в цій ситуації виглядає можливість передачі земельної ділянки у постійне користування співвласників або їх об’єднання.

Єдиної думки щодо цього питання у експертів поки що немає. Тим більше немає її і у пересічних українців. Але, як мені здається, вже зовсім скоро неодмінно настане момент, коли вони вже під впливом об’єктивних обставин будуть вимушені вирішувати ким вони хочуть бути: власниками, які несуть цілковиту відповідальність за своє майно і самостійно управляють ним, або фактично орендаторами з правом довічної оренди, проте і з ризиком за певних обставин лишитися всього цього без компенсації.

Адже сьогодні, коли ми купуємо квартиру, ми вважаємо, що придбали житло у приватну власність, яка захищена законом, і платимо за це чималі гроші. Проте по факту - часто залишаємося звичайними орендарями, та ще й без будь-яких важелів впливу на менеджмент ЖЕКів.