Галина Акимова, для ТЕМЫ
Социологические опросы показывают, что тарифы на коммунальные услуги, а проще говоря – повышение цен на жилье, волнуют граждан больше, чем коллизии проекта Жилищного кодекса и «смежные» поправки к действующим законодательным актам. А зря. Именно эти нововведения не просто повысят стоимость жилья, но в силах лишить вас жилья как такового. И бороться за чистоту формулировок следует сегодня. Иначе с принятием кодекса придется держать круговую оборону от недобросовестных судей и продажных чиновников…
Пессимистично-реалистичное предисловие
По мнению эксперта «Фонда общественной безопасности» Юрия Гаврилечко, приоритеты населения вполне логичны. Платежки с новыми цифрами люди уже получили. А вот заложенная с советских времен иллюзия, что выселения приличного человека из квартиры «не может быть, потому, что не может быть никогда», разрушится лишь после того, как на улице окажется все больше и больше семей.
К счастью, экономический кризис обвалил цены на жилье и поубавил наглости застройщиков. Поэтому жилищное рейдерство просто отложилось во времени: до улучшения ситуации на строительном рынке и рынке недвижимости. С учетом этого обстоятельства можно утверждать, что проект Жилищного кодекса в его нынешнем виде - бомба замедленного действия.
На сегодняшний момент, текст проекта Жилкодекса (№2307-Д), подготовленный ко второму чтению, буквально напичкан недомолвками, которые вызывают бурные дискуссии юристов. Зная технологию прохождения документов через профильные комитеты Верховной Рады, можно усмотреть в этом как злой умысел лоббистов, так и недоработки исполнителей.
Причем, политика в данном случае отсутствует. Трудно не согласиться с выводами Главного научно-экспертного управления ВР, который забраковал и первый вариант, поданный при Тимошенко, и второй – появившийся в прошлом году. Да, что тут говорить – цитировать нужно, просто цитировать…
«Підтримуючи зауваження, висловлені Головним науково-експертного управлінням (висновок від 24 вересня 2009 року) до цього проекту, слід звернути увагу, що його прийняття в поданій до другого читання редакції, на нашу думку, призведе до чисельних правових колізій та неповноти правового регулювання житлових відносин, оскільки проект не містить достатніх і завершених правових механізмів реалізації задекларованих положень, як того вимагає принцип правової держави, на дотримання якого зверталася увага Конституційним Судом України (справа про відповідальність юридичних осіб від 30 травня 2001 року N 7-рп/2001)».
Очень срочный договор
Так, где же у нас зарыты коллизии? Возьмем, для начала, статью 77 (в первом чтении – 82). И сразу за ней – ст. 124.
Стаття 77. Припинення дії договору найму (оренди) житла з державного та комунального житлових фондів загального призначення
1. Дія договору найму (оренди) житла з державного та комунального житлових фондів загального призначення припиняється у разі:
1) закінчення строку дії такого договору…
Стаття 124. Підстави для виселення наймача (орендаря), членів його сім’ї та інших осіб, які проживають разом з ним
1. Підставоюдля виселення наймача (орендаря), членів його сім’ї та інших осіб, які проживають разом з ним, з житлового будинку, квартири (їх частини)є припинення дії договору найму (оренди) житла.
2. Підстави для припинення дії договору найму (оренди) житла визначаються статтею 77 цього Кодексу.
3. У разі відмови наймача (орендаря), членів його сім’ї та інших осіб, які проживають разом з ним, від виселення питання про їх виселення вирішується в судовому порядку.
В принципе, после этих двух статей проект нужно сразу снимать с рассмотрения. Почему? Потому, что 100% граждан, не приватизировавших и не купивших свое жилье (те, кто проживают в государственных, ведомственных и проч. квартирах, общежитиях и т.д.), т.е. находятся в ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЯХ с собственником жилья могут по умолчанию оказаться на улице только потому, что с ними не продлили договор. Причем, собственник жилья не обязан пояснять семье, почему он фактически решил выбросить их на улицу. Прямо – как посольство при отказе в визе. Просто выселяет в соответствии со ст. 124 и вся недолга! То есть некто всемогущий может без объяснений продлить договор, а может не продлить. Очень питательный бульон получается для размножения всяческих коррупционеров… Почему в проект кодекса заложили именно такую формулировку, мы спросили у опытных специалистов.
«В силу действующего гражданского законодательства договоры аренды жилья являются срочными, - поясняет нам старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус. - Но есть специфика найма жилья, лицами, требующими улучшения жилищных условий, которая предполагает действие договора до решения их жилищной проблемы. Соответственно предлагаемая мера по выселению нуждающихся в жилищном обеспечении лиц будет неконституционной и противоречащей основным положениям, определенным статье 2 проекта ЖКУ – «забезпечення соціальним житлом громадян, які потребують соціального захисту і не мають власного житла; сприяння забезпеченню житлом громадян, на яких поширюються державні соціальні та трудові гарантії».
«Если ваша квартира не приватизирована, то после вступления в силу Жилищного кодекса вы будете вынуждены перезаключить договор найма с владельцем дома, каковым, как правило, является местная госадминистрация, - считает киевский адвокат Марина Лебедева. – Но в документе уже будет указан срок его окончания. И нет никаких гарантий, что чиновники затем продлят договор. Ведь теперь ничто не помешает им заключить соглашение с другим человеком, выселить вас из квартиры. То есть люди, не приватизировавшие по каким-то причинам свое жилье, теряют уверенность в завтрашнем дне и становятся беззащитными перед владельцами домов, находящихся в коммунальной собственности. А к таким домам, кстати, относятся те же хрущевки, которые собираются сносить…»
Унесенные не ветром
Кстати, о сносе жилья. Еще совсем недавно граждане, чьи дома сносились под новую застройку, имели возможность покапризничать и поторговаться с коммерсантами за новое улучшенное жилье. Кое-кто на этом выиграл, получив вместо «голубятен в развалюхах» просторные квартиры в новостройках. Забудьте! Этого больше не будет.
Согласно ст. 168 и 169 проекта кодекса квартиры жителям дома будут выдаваться лишь после того, как на месте сноса будет построен новый дом. До этого их место - в так называемом маневренном фонде. Очевидно, что норма лоббируется застройщиками. Они могут не тратиться на жилье отселенцев во время строительства, а покупать им квартиры с прибыли. Впрочем, статьи выписаны так хитро и коряво, что предоставляют возможность запутать дело в суде и жилья вообще не дать.
Стаття 168. Надання громадянам житла у зв’язку з реконструкцією житлової будівлі
1. У разі реконструкції житлової будівлі (житлового будинку, гуртожитку, житлового комплексу), яка не може бути проведена без відселення громадян, наймодавець (орендодавець) житла з комунального або державного житлового фонду зобов’язаний надати наймачам (орендарям) і членам їхніх сімей на час проведення реконструкції інше житло в маневреному житловому фонді…
2. Після закінчення реконструкції житлового будинку, гуртожитку наймач (орендар) та члени його сім’ї мають право вселитися в житло, яке вони займали до реконструкції житлового будинку.
Стаття 169. Надання іншого упорядженого житла в разі неможливості збереженняжитла (його частини) чи зміни його розміру в результаті реконструкції багатоквартирного будинку
1. У разі якщо в результаті реконструкції багатоквартирного будинку квартира (її частина) державного або комунального житлового фонду, яку займає наймач (орендар) і члени його сім’ї, не може бути збережена чи її житлова площа збільшується або зменшується, наймачу (орендарю) і членам його сім’ї за їх згодою до початку реконструкції житла надається наймодавцем інше упоряджене житло.
2. Якщо в результаті реконструкції багатоквартирного будинку з державного або комунального житлового фонду житлова площа квартири (кімнати) зменшується, власникам (співвласникам) житла надається інше упоряджене житло. У разі збільшення житлової площі квартири (кімнати) власник (співвласник) житла має право одержати інше упоряджене житло, за розміром не менше займаного, або сплатити за різницю площі за собівартістю.
Дьявол прячется в мелочах. Во-первых, законодатель будто случайно «упустил» словосочетание «собственник жилья». Наниматель упомянут, а собственник – нет. Это повод для того, чтобы через купленный суд попросту отказать СОБСТВЕННИКУ отселяемой квартиры даже во временном жилье, а потом – в постоянном. Коллизия напрямую связана со ст. 77: собственнику придется отдавать новое жилье навсегда, а с нанимателем можно заключить договор на год, не продлить его и выкинуть из квартиры. К тому же, кодекс позволяет требовать с отселенных граждан доплату за новое жилье. Нет денег на доплату – нет жилья.
Во-вторых, о маневренном фонде. Несколько лет назад в одном из спальных районов Киева взорвался газ. Людей отселили в легендарный отселенческий дом на ул. Борщаговской,10, о бытовых ужасах которого ходят легенды. Обещали на полгода, люди живут там уже пять лет. Сейчас к ним подселяется два десятка семей: в одной из сталинок снова рванул газ. Не исключаю, что и для новых пострадавших временное жилье может превратиться в постоянное.
Вообще, в проекте Жилого кодекса все сделано для того, чтобы не давать квартиры в СОБСТВЕННОСТЬ жителям пострадавших от стихийного бедствия домов. Собрав все расплывчатые формулировки в комплексе, получаем такую картину: если ваш дом пострадал в результате стихийного бедствия, просел, в нем образовалась трещина и он признается аварийным, в том числе, по вине государства (попадание снаряда на учениях, взрыв газа), владельцев квартир переселяют в маневренный фонд, а затем могут предлагать арендное жилье с дополнительной арендной оплатой. При этом они лишаются права собственности на частные квартиры.
«Вероятно, внедрение подобных норм направлено на понуждение граждан страховать свое жилье, чтобы потом не оказаться лицами без определенного места жительства, - говорит адвокат Наталия Доценко-Белоус. – К сожалению, иной рецепт противодействия выселению граждан, сложно найти. Даже зарегистрированные малолетние дети не окажутся препятствием для суда, если следовать проекту документа. Поэтому, более дальновидным действием был бы отказ от принятия подобных норм. Но поскольку в Украине доминирует неосознанный лоббизм в примитивных его формах, что продемонстрировала строительная реформа, то жилищная реформа является логичным продолжением перераспределения рынков…»
Бомжевание для общественной необходимости
«Неосознанный лоббизм в примитивных формах» уже показал, на что он способен –
принятием закона "Об отчуждении земельных участков частной собственности для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости". Жилой кодекс успешно развивает и эту тему, опираясь на дышло закона.
И тут мнения практикующих юристов разделились. Одни говорят, что выселять людей из их домов «под соусом» общественной необходимости нельзя. Другие – что (при определенных хитростях и участии продажных чиновников) можно. Если такие споры идут на уровне адвокатов, можно догадаться какое «веселье» начнется в судах.
«Действующие нормы сложны к реализации и содержат ограниченный исчерпывающий перечень случаев общественной необходимости, при которых допустимо принудительно лишать граждан прав собственности, - говорит Наталия Доценко-Белоус. – К примеру, для строительства автомобильных дорог лишить лицо прав собственности на жилье с изначальной компенсацией его стоимости действительно могут, и это соответствует нормам Конституции Украины. Ст. 41 Конституции гласит: «Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану».
"Так-то оно так, но размытость законодательных норм допускает схемы, при которых имущество будет изыматься не частными компаниями, а центральной и местной властью, - раскрывает коллизии управляющий партнер GR&BM Consulting Дмитрий Атаманчук. - А вот уже от властей "лакомые" объекты могут перейти к частным строительным фирмам. Такая "двуходовка" сводит на нет прямые претензии бывших частных собственников к будущим. А определенный временной промежуток между первым (отчуждением в пользу властей) и вторым (передача частному застройщику) событиями уменьшит потенциал общественного резонанса. Ну и в это же время будет меняться целевое назначение изъятого участка. Например, изымали под строительство дороги, а потом заменили на строительство жилой многоэтажки. Новый Жилищный кодекс упростит процедурные вопросы для властей. Да, изъятие производится не безвозмездно, но при отсутствии согласия собственника имущества выкупную стоимость определяет суд. Причем, нижний и верхний пределы цены ограничиваются лишь внутренним убеждением судьи (статья 86 Кодекса административного судопроизводства)…»
Не все ОСМД одинаково полезны
Глубокая интрига заложена даже в те статьи Жилищного кодекса, которые по идее должны расширять права граждан. Уже много лет существует Закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (ОСМД), следуя которому жители некоторых домов создали свои объединения и управляют квартирным хозяйством не хуже, а часто – лучше ЖЭКа.
Однако, то, что для современных домов, где проживают люди, близкого уровня достатка – хорошо, то, для старых развалюх с не самыми богатыми жильцами – смерть. Дело в том, что содержать хороший новый дом, построенный из энергосберегающих материалов, с работающими лифтами, да еще и находящийся в месте, выгодном с точки зрения аренды коммерческих помещений и «настенной» рекламы, намного дешевле, чем устаревший жилищный фонд с дырявой крышей и прогнившими коммуникациями, которые требуют регулярных и больших денежных вливаний.
Поэтому логичным было бы сохранение альтернативы: кто хочет – создает кондоминиум, кто не хочет – продолжает работать с муниципальным ЖЭКом. Но Жилищный кодекс требует от всех домов в течение года образовать свои ОСМД и выбрать исполнителя услуг (только одного). В противном случае, дому назначат «управителя» органы местного самоуправления. В принудительном порядке и в течении трех месяцев.
Дальше, управитель может по своему разумению устанавливать плату за содержание дома, пропорционально площади квартиры и без учета доходов жильцов. Скажем, четырехкомнатная квартира, где живут старики-пенсионеры, инвалид и несколько детей будет платить столько же, как и квартира такой же площади с одной зажиточной семейной парой. Допустим, по 2 тыс. грн. Угадайте с трех раз, кто первый сойдет с дистанции и не сможет платить? Конечно же, квартира №1. С экономической точки зрения – все верно. С этической – есть повод для дискуссии…
Дальше, согласно закону, все недоплаты суммируются в долг. И жильцов в судебном порядке выселяют за долги. Наличие детей и других нетрудоспособных граждан не упоминается в качестве смягчающего обстоятельства. Возможно, законодатель это подразумевал. Почему же тогда не написал?
Еще один странный момент, касается принципиального вопроса: можно ли продать дом и выселить жильцов, если ОСМД (как юридическое лицо) наделает долгов перед подрядчиками ремонта, поставщиками электроэнергии, газа, тепла или воды?
Наталия Доценко-Белоусуспокаивает: делать этого нельзя. «ОСМД не является собственником многоквартирного жилого дома, а лишь организационным объединением совладельцев. Ответственность перед третьими лицами ОСМД может нести исключительно своим имуществом. Действующее законодательство не предусматривает солидарной ответственности собственников квартир и ОСМД. Более того, анализируемый вопрос нерушимости собственности на жилье в первую очередь регулируется нормами Конституции Украины, которая гарантирует защиту прав собственности, кроме случаев принудительного прекращения прав собственности в установленных специальным законодательством случаях…», - говорит юрист.
Однако и в законе «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», и в проекте Жилищного кодекса указывается, что объединение ликвидируется в случае: физического уничтожения или разрушения жилого комплекса, которое делает невозможным его восстановление или ремонт; отчуждения жилого комплекса по решению суда; приобретения одним лицом всех помещений в жилом комплексе. Таким образом, изначально допускается, что многоквартирный дом, где уже жили люди (раз было создано ОСМД) может быть куплен одним лицом, а так же продан по решению суда. Что это: задел на будущее или сознательное попрание Конституции в пользу тех, кто потом обыграет эти нормы с пользой для себя в «платных» судах?
P.S.Все это лишь малая толика тех опасных блох, которые случайно или нарочно попали в проект Жилищного кодекса. По мнению Юрия Гаврилечко, вылавливать их нужно до того, как документ примут в окончательном чтении. «В проекте Жилкодекса, поданном ко второму чтению, столько подводных камней, что утопится и опытный дайвер, - говорит он. – На многие из них пока просто не обратили внимание. Необходимо вынести документ на общественное обсуждение, провести независимую экспертизу, а лучше – несколько таких єкспертиз. И не только потому, что в споре рождается истина. Просто в дальнейшем любые попытки судебного и внесудебного урегулирования споров, касающихся жилья, будут упираться в коллизии Жилищного кодекса. А эффективная и легальная защита гражданами своих имущественных прав будет осложнена до крайности…»