Момент виникнення права власності на нерухоме майно залежить від правових підстав набуття права власності на дане майно. Так основними правовими підставами набуття права власності за Цивільним Кодексом України, є створення нової речі (ст. 331) та договір, який змінює суб'єктну складову права власності (ст.334).
Право власності на новостворене нерухоме майно, виникає з моменту його державної реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК України), яка відбувається шляхом внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно (п. 1.4 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно).
Державна реєстрація прав на нерухомість регламентується ст. 182 ЦК України. У відповідності до даної норми, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною. Здійснюється вона відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені у суді. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Згідно зі ст. 182 ЦКУ державній реєстрації підлягають також права на нерухоме майно, які вже виникли у набувача нерухомості на підставі певного договору. Тобто державна реєстрація договору про відчуження майна та державна реєстрація права власності на нерухому річ є окремими видами реєстрації. Такий висновок підтверджується, зокрема, ухвалою ВСУ від 18.02.2009 р.
Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно встановлений Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 01.07.2004 р. № 1952-IV (далі - Закон № 1952-IV).
Державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації (БТІ) (п. 1.3 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, частина 5 Прикінцевих положень Закону № 1952-IV).
Отже, право власності на новостворенний об'єкт нерухомості виникає з моменту державної реєстрації права власності в БТІ за місцезнаходженням об'єкта.
Відповідно до п. 2.1 Тимчасового положення для реєстрації прав власності на нерухоме майно подається заява встановленої форми, а також необхідні правовстановлювальні документи. Право власності на об'єкти нерухомого майна оформляється з видачею свідоцтва встановленої форми, де зазначають відомості про власника (п. 6 Тимчасового положення).
У відповідності до ч.3,4. ст. 334 ЦКУ право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Дані норми співвідносяться з вимогами щодо державної реєстрації правочинів, встановленими статтею 210 ЦКУ. Так, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації та порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.
Нині діє Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затверджений постановою КМУ від 26.05.2004 р. № 671 (далі - Порядок № 671), згідно з яким державна реєстрація правочинів проводиться відповідно до вимог ЦКУ шляхом внесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів. Реєстраторами правочинів є державні нотаріальні контори та приватні нотаріуси.
Отже, державну реєстрацію договорів з відчуження нерухомого майна здійснюють нотаріуси після проведення нотаріального посвідчення таких договорів.
Таким чином, право власності на нерухоме майно за договорами купівлі-продажу, міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна, договорами про передачу нерухомого майна під виплату ренти, довічного утримання (догляду), за якими передається набувачеві у власність нерухоме майно виникає у набувача нерухомості після державної реєстрації договору державною нотаріальною конторою або приватним нотаріусом. У свою чергу, відповідно до ст. 210 ЦКУ договір про відчуження нерухомого майна є чинним також з моменту такої державної реєстрації.
Підсумовуючи викладене, можна зробити висновок що, право власності на нерухоме майно за наведеними договорами виникає у набувача цих прав з моменту державної реєстрації нотаріально посвідченого договору нотаріусами. У подальшому державній реєстрації в комунальних підприємствах бюро технічної інвентаризації підлягає саме право власності на нерухоме майно, яке виникло у набувача після державної реєстрації договору нотаріусом.