Друк

Please login or register.
1 година 1 день 1 тиждень 1 місяць Назавжди
Увійти

[Олександр Григорович]

Прошу  фахівців пояснити:
Ч.4 ст. 14 ЗУ Про ЖКП:  Колективний договір про надання комунальної послуги укладається з виконавцем такої послуги особою, уповноваженою на це співвласниками, від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку.
Такою уповноваженою особою може бути:  співвласник багатоквартирного будинку;
Суть проблем по черзі:
По-перше,  щодо колективного договору про надання комунальної послуги
Читаємо ЗАКОН УКРАЇНИ  Про колективні договори і угоди
 Стаття 1. Колективний договір і угода
Колективний договір, угода укладаються на основі чинного законодавства, прийнятих сторонами зобов'язань з метою регулювання виробничих, трудових і соціально-економічних відносин і узгодження інтересів працівників та роботодавців.
Стаття 2. Сфера укладення колективних договорів, угод
Колективний договір укладається на підприємствах, в установах, організаціях (далі - підприємства) незалежно від форм власності і господарювання, які використовують найману працю і мають право юридичної особи.
Стаття 3. Сторони колективного договору, угоди
Колективний договір укладається між роботодавцем з однієї сторони і одним або кількома профспілковими органами, а у разі відсутності таких органів - представниками працівників, обраними і уповноваженими трудовим колективом з іншої сторони.
Сторонами колективних угод є сторони соціального діалогу, склад яких визначається відповідно до законодавства про соціальний діалог.

Тобто, ми бачимо, що запроваджені в законі України «Про ЖКП» «Колективні договори про надання комунальної послуги…»   ніяк не стикуються із зазначеним законом України «Про колективні договори і угоди», який стосується виключно  підприємств,  установ, організацій (далі - підприємства) незалежно від форм власності і господарювання, які використовують найману працю і мають право юридичної особи. Питання" "Чи можна вважати запропонований законодавцем у новому законі Про ЖКП  колективний договір про надання комунальної послуги дійсно колективним?" Чи може суть не в назві та наборі слів?

[Перо]

Між двома наведеними законами немає зв'язку (вони регулюють різні правовідносини), хоча в кожному з них вживається однакова термінологія. Це проблема нашого законодавства (за наслідками, звісно, законодавчого процесу тих осіб, які обрані до Верховної Ради) -один і то й же термін має різні значення у різних законодавчих актах. Щоб розібратися -берить до уваги тлумачення терміну саме того закону, який цікавить; ніяка "стиковка" не потрібна.

[Олександр Григорович]

Дякую! По-друге, в тій же ч.4 ст. 14 ЗУ Про ЖКП зазначено:
"У разі укладення колективного договору до відносин між співвласниками багатоквартирного будинку та уповноваженою співвласниками особою застосовуються положення Цивільного кодексу України  про доручення, якщо інше не встановлено домовленістю між ними".

Але положеннями  Цивільного кодексу України  про доручення унормовані особисті стосунки між двома особами - поручитель і повірений.  Укладення, а тим більше нотаріальне посвідчення колективних договорів між співвласниками багатоквартирного будинку та уповноваженою співвласниками особою ніякими законами не передбачається. У всякому разі, нотаріуси такі колективні  договори не посвідчують! Лише індивідуальні договори одного уповноваженого з одним співвласником, тобто договори між двома сусідами. І якщо таких сусідів, наприклад 50 чоловік, то це буде 50 договорів.  Значить, потрібно знову ж таки 50 посвідчених нотаріусом довіреностей (Стаття 1007. ЦК України.  «Обов'язки довірителя» 1. Довіритель зобов'язаний видати повіреному довіреність на вчинення юридичних дій, передбачених договором доручення.» !!!
Із сказаного виходить, що колективний договір про надання комунальної послуги ніяк на може бути укладеним з виконавцем такої послуги особою, уповноваженою на це співвласниками, і тим більше від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку. Договір доручення у даному випадку може бути укладений лише між двома фізичними особами.  І тоді колективізм у цьому питанні відпадає зовсім.
Або виходить, що нас прост вводять в оману, запроваджуючи в законах № 417-VIII  «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та  ЗУ «Про ЖКП» інституцію уповноважених співвласниками квартир осіб, або щось недоговорюють, залишивши суть питання десь по за змістом? Як з цим бути?
Чи може потрібно шукати відповідь у кінцевій  фразі процитованого абзацу: "...якщо інше не встановлено домовленістю між ними".Будь ласка,  поясніть про що, на вашу думку,  і як в даному випадку можуть домовитися сторони (співвласники та уповноважена ними особа) щоб ця домовленість мала законну силу!

[Юрій Васильович]

Ніякого нотаріального посвідчення колективних договорів  про надання комунальних послуг ні закон, ні ЦКУ не вимагають.
В  ч.4 ст. 14 ЗУ Про ЖКП зазначено про відносини між  уповноваженою співвласниками на укладення колективних договорів особою і співвласниками. А не про відносини між цією особою і комунальним підприємством. Ця особа повиинна мати належно оформлені повноваження від інших співвласників. Ці повноваження можуть бути надані і на підставі положень ЦКУ про доручення (глава 68).

[Олександр Григорович]

Так, взагалі зрозуміло, а як все це буде виглядати в деталях, в яких маскується диявол (чув такий вислів: «Дьявол кроется в мелочах»)
За договором доручення одна сторона зобов'язується виконати від імені й за рахунок іншої сторони певні юридичні дії. Сторони в договорі доручення іменуються Довіритель і Повірений. При цьому сторонами в договорі доручення можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, що є дієздатними.
Питання: «Сторони в договорі доручення іменуються Довіритель і Повірений. Тобто, сторонами договора є фізична або юридична особи (в однині). А чи можуть в одному договорі доручення в якості Довірителя виступати багато осіб, наприклад 50 співвласників квартир багатоквартирного будинку, а Повірений – одна фізична особа? Який тоді вигляд буде мати такий догові? Адже рішення про уповноважену співвласниками будинку особу приймається на зборах. Таке рішення оформляється відповідним протоколом. Як в цьому випадку ув’язати між собою протокол і договір доручення. В протоколі буде стояки 50 підписів співвласників, то і в договорі потрібно вчинити 50 підписів, чи як?  Як в такому разі  "... Ця особа повинна мати належно оформлені повноваження від інших співвласників на підставі положень ЦКУ про доручення (глава 68)."? Допоможіть, будь ласка,  розгледіти у главі 68 ЦКУ колективну форму укладання договорів доручення!
Або як потрібно використати фразу: "..якщо інше не встановлено домовленістю між ними"? Як має бути оформлена така домовленість?

[Юрій Васильович]

Ваші питання стосуються варіанта "уповноважена особа - співвласник":

Такою уповноваженою особою може бути:  співвласник багатоквартирного будинку;

Почитайте статтю далі, стосовно обов'язків уповноваженої особи після кладення колективного договору. Де Ви знайдете такого дурника, який погодиться все те забезпечувати?

[Олександр Григорович]

Юрію Васильовичі, памятаєте знаменитий вислів: "Вы считаете что это будут носить? Нет, я считаю, что это следует шить!"
Так і у цій ситуації. Раз наші законотворці "видали на гора" такий закон, то він же повинен якось запрацювати. Раз дали зелене світло такій формі управління багатоквартирним будинком як управління зборами співвласників (без створення юридичної особи), то ним же потрібно скористатися (Стаття 9 ЗАКОНУ УКРАЇНИ Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку     від 14.05.2015 № 417-VIII). А в ЗУ Про ЖЕП введена інституція уповноважених осіб. Потрібно ж цей посил влади використати на повну. Звісно, у деяких ситуаціях не можна буде обійтися без управителя. Але ж мета стоїть у тому, щоб у цей скрутний час як можна більше коштів залучити на утримання будинку, а не розкидатися ними на адміністративне утримання штату в ОСББ, чи й того ж управителя з його командою. Ми ось вже 15 років самі в складщину утримуємо свій 24-квартирний будинок, і при цьому більшість весь цей час утримувала ще й ЖЕК (платили квартплату?! за що???), який ні на копійку нічого не зробив для нашого будинку. То нарешті настав той час, коли зявилася можливість нам, співвласникам нашого будинку,  увійти в правове поле і не розкидатися коштами.
Наразі для нас актуальним питанням є введена в законі Про ЖКП ось ця норма: ч.5 ст.14. Уповноважена особа відкриває поточний рахунок із спеціальним режимом використання за кожною комунальною послугою для проведення розрахунків згідно з колективним договором про надання комунальних послуг у загальному порядку, визначеному Національним банком України для відкриття поточних рахунків. На цьому тлі і виникли питання, з якими я звернувся нв форум.
Перше, на що прийшлося звернути увагу, так це на колективність договорів. У нас немає підстав розглядати питання укладення колективного договору на комунальні послуги. Ми їх отрииували і надалі будемо отримувати в індивідуальному порядку. Але ж  колективної форми вимагають інші обставини. Потрібно буде укласти договір на постачання електроенергії для освітлення місць загального користування, на обслуговування ДВК,  збирати кошти на утримання і ремонт загальних внутрішніх мереж, врешті, позиватися до суду на боржників і т.і. Ми до цього часу це самостійно й робили (крім боржників). Але ж зараз випала нагода увійти з цим усим, як я вже говорив,  у правове поле. Тож допоможіть нам своїми фаховими порадами.
Ось Ви пишете: "Де Ви знайдете такого дурника, який погодиться все те забезпечувати?" Дійсно. Але ж витрати на такого"дурника" не співмірні з витратами в інших форм управління будинком (ОСББ, управитель).
         Тож якщо у Вас є інтерес до цієї проблеми, то допоможіть.
         Із обговореного з Вами раніше виходить, що запропоновані законотворцем норми ЦКУ про доручення наразі не підходять. Залишається досконально фахово розглянути питання, як я вже говорив, зазначене у фразі: "..якщо інше не встановлено домовленістю між ними"?  Що це може бути за домовленість та як вона має бути оформлена? Нагадаю: мова йде про укладання уповноваженою особом договорів на електрику, ДВК, вивіз ТПВ, відкриття банківського рахунку із спеціальним режимом використання для накопичення коштів на всякі ремонти та контроль за надходженням та використанням цих коштів, і в решту, позовно-претензійна робота з боржниками! Я думаю, що одного "дурника" ми зможемо заохочити...
Дякую, що дочитали до кінця!

[Юрій Васильович]

Читайте ще раз закон. Ви все переплутали і видаєте бажане за дійсне. Часу у Вас достатньо, до 01.05.2019р. З 01.05.2019р. рік на визначення - якою формою договірних відносин скористатися...
Ніякого стосунку до витрат на освітлення МЗК, електроенергію ліфтів, ДВК, ремонти і інше ця стаття не має.
Мова лише про колективні договори на ЦО, ГВП, ХВП, водовідведення і, можливо, на видалення ТПВ, якщо це окрема послуга (правда не зовсім зрозміло як це узгоджується з потребою матии лічильник    ). Згідно до цієї статті колективний договір на послугу можливий лише за умови наявності загальнобудинкового лічильника на цю послугу. По кожні послузі потрібен окремий рахунок, кошти на які сплачуватимуть мешканці за отримані послуги. Облік об'ємів послуги поквартиирно повинен вести Ваш уповноважений ( тобто він повинен  виконувати ту роботу, що виконував абонвідділ КП). Уповноважений матиме право перераховувати кошти з рахунку (рахунків, якщо договорів декілька) будинку на рахунок КП. Тобто сплачувати ті об'єми, які порахував лічильник. Ні на які іінші цілі зняти кошти з такого рахунку не можливо (особливий режим використання).

Але ж витрати на такого"дурника" не співмірні з витратами в інших форм управління будинком (ОСББ, управитель).

Правління ОСББ може працювати і на безоплатній основі...

Із обговореного з Вами раніше виходить, що запропоновані законотворцем норми ЦКУ про доручення наразі не підходять.

Я такого не казав. Це Ваші фантазії...

[lioness]

 Юрій Васильович , цікавить оця фраза.

Згідно до цієї статті колективний договір на послугу можливий лише за умови наявності загальнобудинкового лічильника на цю послугу.

Закон свіжий,а як раніше укладалися колективні договора?
Чи треба було до введення цього закону обовьязково мати лічильники?
В яких законах шукати відповідь?

[Юрій Васильович]

У ч. 4 ст. 14 є такий абзац

Колективний договір про надання комунальних послуг може бути укладений з виконавцем відповідної комунальної послуги, за умови обладнання багатоквартирного будинку вузлом (вузлами) обліку, який забезпечує загальний облік споживання комунальної послуги у будинку.

Раніше колективних договорів не було передбачено.
Раніше існували договори ОСББ та ЖБК як колективних споживачів. Обов'язкова наявність лічильників для таких договорів не передбачалася.

[lioness]

і що тепер?
Чи треба обовязково  міняти договор який є зараз(колективних споживачів води)на колективний договір?

[Юрій Васильович]

Не обов'язково.

[Олександр Григорович]

Раз мене з першого разу не зрозуміли, спробую підійти до проблеми з іншого боку, ще раз з початку і по черзі.
В законах № 417-VIII  «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та  ЗУ «Про ЖКП» запроваджено інституцію уповноважених співвласниками квартир осіб для укладання колективних договорів від їх імені та за їхній рахунок.
При цьому у ст.14 ЗУ «Про ЖКП»  наголошується, що у разі укладення колективного договору до відносин між співвласниками багатоквартирного будинку та уповноваженою співвласниками особою застосовуються положення Цивільного кодексу України про доручення, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Ось тут  у мене і винокли питання відносно практичного застосування норм, які прописані у цьому абзаці 14 статті, про що я й прошу поради фахівців в області права на цьому форумі.
Стаття 1000 ЦКУ «Договір доручення» визначає:  «1. За договором доручення одна сторона (повірений) зобов'язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки довірителя».
Тобто, у цьому розділі ні в одній статті немає навіть натяку на  укладення  колективної  форми  доручення!   Все виключно індивідуально і особисто!
Підтверджує це стаття 1007. Обов'язки довірителя  «1. Довіритель зобов'язаний видати повіреному довіреність на вчинення юридичних дій, передбачених договором доручення».
Повірте на слово, звертався до декількох нотаріусів, і всі в один голос запевняли, що колективної довіреності вони не посвідчують. Лише індивідуальні!
Що ж виходить,  є лише два виходи? Один – кожний співвласник квартири укладає договір доручення з обраною ним уповноваженою особою на вчинення від його імені та за його рахунок певних юридичних дій. А також відповідно ст.1007 ЦКУ ще й видається довіреність. В результаті маємо: кількість договорів та довіреностей дорівнює кількості співвласників!?
Другий варіант – той, що зазначений у кінці цитованого абзаца ст.14 ЗУ Про ЖКП « …  якщо інше не встановлено домовленістю між ними».
Прошу поради на форумі: «…що саме  інше має бути встановлено домовленістю між сторонами?», щоб в результаті цього система запрацювала і уповноважена особа змогла на законних підставах представляти співвласників будинку з третіми особами?

P.S.
Поки формував тему свого питання, натрапив в інтернеті на статтю видання «Закон і бізнес»: 
http://zib.com.ua/ua/print/13361-dovirenist_chi_doruchennya_scho_neobhidno_mati_povirenomu_dl.html
в якій є посилання на статтю 58. закона  України  «Про нотаріат»  Посвідчення доручень. Припинення дії доручень. «Нотаріуси  або  посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, посвідчують доручення, складені від імені однієї або кількох осіб, на ім'я однієї особи або кількох осіб.» 
В ній йде мова про посвідчення і колективних доручень.  Але при цьому, автор цієї статті зазначає «Але основним нормативним актом у питанні визначення правових понять слід вважати ЦК, який також є найбільш виваженим та послідовним у цьому питанні. Кодекс однозначно визначає документом, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами, саме довіреність (стст.95, 207, 243, 244, 246 та інші).»
Так що, значить  прийдеться укладати 50 договорів та довіреностей?  Якось не хочеться. Щось тут не те!?!?

А може хто підкаже альтернативний варіант  «…що саме  інше має бути встановлено домовленістю між сторонами?»  щоб в результаті цього система запрацювала  і уповноважена особа змогла на законних підставах представляти інтереси співвласників будинку з третіми особами?

[Gelo]

Позвольте уточнить, для чего Вам коллективный договор? Из обсуждения следует, что в доме нет ОСББ. Почему не рассматривается вопрос о договоре

1) кожним співвласником багатоквартирного будинку самостійно (індивідуальний договір);

[Олександр Григорович]

Так, дійсно ОСББ немає. Натомість стаття 9 ЗАКОНУ УКРАЇНИ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»  від 14.05.2015 № 417-VIII першим пунктом передбачає управління багатоквартирним будинком зборами співвласників (без створення юридичної особи – ОСББ). А ст.10 цього закону наводить переліу повноважень цих зборів.
Законом України  «Про ЖЕП» введена інституція уповноважених осіб, які за договором доручення набувають право укладати колективні договори. Такою уповноваженою особою може бути  співвласник багатоквартирного будинку. При цьому, якщо у першому законі відповідно п.3 ч.2  ст.10 прописано такій особі доручити лише укласти договір з управляючим, то у другому законі (ст.14) у уповноваженого більший об’єм доручень – від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку він має право укласти  колективні договори про надання комунальних послуг, а також такий уповноважений набуває право відкрити в банку поточний рахунок  зі спеціальним режимом  використання для проведення розрахунків за інвестиційними програмами.
 Мінрегіону України у своєму листі від 21.08.2015 р. № 7/9-10109 «Щодо Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417-VIII» наголошує, що  «… стаття 10 Закону № 417-VIII наводить перелік повноважень зборів співвласників, який однак не є вичерпним. Тому, збори співвласників можуть прийняти і інші рішення щодо управління багатоквартирним будинком.»
На цьому тлі, за  аналогією закону України «Про ЖКП»,  збори співвласників мають право і можуть прийняти відповідні рішення і надати обраній особі більше повноважень у розрізі норм ЗУ №417. А саме, надати право не тільки укладати колективний договір з управляючим, а й інші договори для забезпечення належного утримання та ремонту спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території, для створення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб співвласників. Наприклад,  потрібно буде укласти договір на постачання електроенергії для освітлення місць загального користування, договір на обслуговування ДВК, договір із санстанцією, уповноважена особа зможе відкрити банківський рахунок  для збирати та накопичення  коштів  на загальні потреби. Врешті, надати їй право позиватися до суду на боржників і т.і. На що Юрій Васильович зауважив: "Де Ви знайдете такого дурника, який погодиться все те забезпечувати?" А й дійсно. Натомість, витрати на такого"дурника" не співмірні з витратами в інших формах управління будинком (ОСББ, управитель). А я думаю, що одного "дурника" ми зможемо заохочити...
Відповідно до ст. 14 ЗУ «Про ЖКП»  у разі укладення колективного договору до відносин між співвласниками багатоквартирного будинку та уповноваженою співвласниками особою застосовуються положення Цивільного кодексу України  про доручення, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Тому й виникла потреба з’ясувати всі подробиці практичного застосовання у цій ситуації положення Цивільного кодексу України  про доручення, або отримати поради фахівців права  та підібрати альтернативний варіант, який може бути встановлений домовленістю між співвласниками і уповноваженою особою.