Друк

Please login or register.
1 година 1 день 1 тиждень 1 місяць Назавжди
Увійти

[stepan]

Аналитика

01.02.2012
Большинство украинских владельцев квартир являются лишь собственниками воздуха между стенами?

В прошлом году правительство предложило законопроект № 7484 закрепить за собственниками квартир и нежилых помещений дома право общей совместной собственности на землю, на которой непосредственно находится многоквартирный дом с принадлежащими к нему постройками. Для этого в ст.42 ЗКУ пропонуеться разделить участки, на которых стоят многоквартирные дома, на две части: участок, на котором непосредственно расположен сам дом, так называемую пятно застройки, и придомовую территорию. Границы пятна застройки определяются пределами дома и прилежащих к нему сооружений, а вот границы придомовой территории должны определяться на основании землеустроительной документации.

В то же время придомовая территория должна предоставляться на праве постоянного пользования только объединением совладельцев дома, то есть ОСМД.

ЧТО МОЖЕТ ВЫЙТИ ИЗ ПРАВИТЕЛЬСТВЕННОЙ ИНИЦИАТИВЫ

С одной стороны, без дополнительных подзаконных актов земля под самым многоквартирным домом будет принадлежать его совладельцам. Но, как уже отмечалось, много ОСБББ и ЖСК уже успели получить в собственность или в бессрочное пользование и земля под домом, и придомовую территорию. Поэтому снова возникнет так называемое "двойное право собственности" на пятно застройки: на нее уже есть государственный акт в ОСМД и ЖСК, а закон, если его примут, будет прямо говорить, что эта земля принадлежит определенной группе лиц - совладельцам дома.

Адвокат юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Николай Буртовой отмечает, что согласно ст.58 Конституции Украины закон не может иметь обратной действия во времени, поэтому, если законопроект № 8474 примут, его нормы будут распространяться только на те случаи, когда право собственности на участок еще никто не оформил. Однако, адвокат подчеркивает, нельзя будет исключать и возникновения ряда судебных споров вокруг участков под многоквартирными домами.

Старший юрист адвокатского объединения Arzinger Станислав Герасименко отмечает, что согласно украинскому законодательству земля в пределах населенных пунктов принадлежит территориальным общинам, и никто эту норму не отменял. Поэтому когда в Земельном кодексе появится прямое указание на то, что земля под многоквартирными домами принадлежит его совладельцам, это грубо нарушит права территориальных общин. По мнению специалиста, именно ОСМД и ЖСК, получивших землю в собственность или постоянное пользование за получение государственного акта (договора аренды), являются законными ее собственниками и пользователями.

Управляющий партнер Arzinger Тимур Бондарев отмечает, что новая редакция ст.42 ЗКУ противоречит ст.79 и п.12 Переходных положений этого же кодекса применительно земельного участка как объекта права собственности, оснований для приобретения права собственности и права пользования земельными участками, и компетенции по принятию решения в этих вопросах.

"С новой редакции следует, что право собственности совладельцев многоквартирного дома на землю может возникнуть« из воздуха », принудительно и без учета уже существующих прав других владельцев ", - говорит Бондарев.

Специалисты Arzinger обращают внимание на то, что при существующих условиях также сложно будет оформить государственный акт на землю сразу на всех собственников многоквартирного дома, и возникнет множество проблем с его переоформлением, когда квартиры в доме будут перепродаваться. Правоустанавливающий документ на любую недвижимость выдается один на всех собственников, поэтому после каждого такого отчуждения нужно будет получать новый государственный акт на землю.

Также непонятно, как в таком случае будет начисляться налог на земельный участок под домом.

Юрист Татьяна Монтян говорит, что, согласно порядку расчета земельного налога за земельный участок, находящийся в общей собственности нескольких юридических лиц или граждан (п. 286.6 НКУ), начисления должны производиться по каждому из собственников соразмерно принадлежащей каждому лицу доле - Если здание находится в общей долевой собственности.

Но общая совместная собственность не предусматривает выделение каждому из совладельцев даже идеальной части земельного участка, поэтому начислить такой налог будет невозможным, отмечает Монтян.

Также юристы Arzinger отмечают, что в контексте законопроекта общая совместная собственность предполагает, что владелец однокомнатной квартиры площадью 30 м 2 будет платить такой же налог, как и владелец, например, нежилого помещения с площадью в 1500 м 2 . в этом же доме. Вряд ли такой подход можно назвать взвешенным.

О придомовой территории, то получить ее в постоянное пользование, как предлагает законопроект № 8474, сейчас вообще невозможно, ведь отменены приказ Госкомзема о правилах определения границ таких участков в натуре. Но предположим, эта проблема будет решена, и И ОСМД получат возможность получить акт на постоянное пользование придомовой территорией.

Буртовой считает, что, когда придомовую территорию будут предоставлять в пользование именно объединением совладельцев, это обезопасит жителей дома от неправомерного распоряжения придомовой территорией, ведь ОСМД не сможет ее отчуждать (на что, кстати, имеют право те объединения, получившие участки в собственность). Также, как уже было сказано, на одного пользователя государственный акт оформить гораздо проще, чем на несколько сотен.

Кроме того, как уже говорилось, в случае, если с домом что-то случится, его владельцы останутся вообще ни с чем, а если бы у них была в собственности земельный участок, можно было бы возместить часть убытков за счет ее продажи. Конечно, на случай форс-мажорных обстоятельств можно было бы застраховать свою квартиру, однако рынок страховых услуг в Украине пока не настолько развит, чтобы каждый мог это сделать и быть уверенным в получении возмещения.

Наконец, когда владельцы дома не имеют влияния на руководство ОСМД, то они не могут повлиять и на порядок использования придомовой территории, хотя законопроект и закрепляет за ними такое право.

Кроме того, как отмечает председатель наблюдательного совета юридической компании PROXIMA Алексей Дорошенко, из законопроекта № 8474 не понятно, кому будет принадлежать придомовая территория в случае, когда дом управляется не ОСМД, а, например, жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), или же в доме вообще нет ни первого, ни второго. Ведь, как отмечает юрист, в законопроекте говорится лишь о том, что получить придомовую территорию могут только объединения совладельцев, и эта норма не распространяется на ЖСК. Поэтому может оказаться так, что без создания ОСМД владельцы дома никак не смогут получить в пользование землю за порогом своего дома.

«Результатом такой пробелы может стать то, что придомовую территорию какого-то дома могут предоставить в пользование или в собственность посторонним юридическим и физическим лицам, которые уже смогут фактически распоряжаться участком по своему усмотрению, например, устанавливать там малые архитектурные формы и тому подобное. Иногда ситуация может быть доведена до абсурда, если выход из подъездов будет невозможным из-за того, что владелец земли не даст на это согласие », - считает Дорошенко.

Следует сказать, что подобные ситуации есть не только в теории, но и на практике, когда за то время, пока в доме не было ни ОСМД, ни ЖСК, прилегающие к нему территории чиновники успели отдать в собственность или аренду застройщикам и другим юрлицам, и вновь ОСМД уже не имеет возможности получить в пользование землю за порогом дома, а значит и обустроить на законных основаниях необходимую инфраструктуру - парковки, детские площадки подобное.

ЧТО МОЖНО СДЕЛАТЬ, ЧТОБЫ ЗАЩИТИТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЬЕ

Из опроса юристов, которое провели корреспонденты «Экономической правды», можно сделать два вывода относительно того, как могла бы в дальнейшем развиваться правовая ситуация вокруг земельных участков под многоквартирными домами.

Первое и самое простое в современных условиях - действительно передать земельный участок под многоквартирным домом возле него в пользование юрлицам, которые фактически управляют домом. По существующему законодательству это целесообразнее с юридической точки зрения, поскольку юридические механизмы, которые сейчас существуют в Украине, больше всего приспособлены именно для такого варианта.

Кроме того, если земля фактически принадлежит юрлицу, и собственники и жильцы не имеют никакого влияния на это юрлицо, то получается, что они не могут и влиять на порядок использования земли. Не говоря уже о том, чтобы компенсировать убытки в случае разрушения дома. Законопроект № 8474 предлагает в случае уничтожения дома оставить его владельцам право на земельный участок под зданием, однако, как уже говорилось, оформить законодательно такое право собственности сегодня будет крайне сложно.

Монтян считает, что, если сам дом, земля под ним и вокруг него принадлежать совладельцам этого многоквартирного дома, у них будет больше возможностей защищать свое имущество. Однако в таком случае владельцы дома будут вынуждены нести и большую ответственность, чем сейчас. Они имеют отвечать за надлежащее содержание дома, его ремонт, нести обязательства перед поставщиками коммунальных услуг, платить налог на землю и т.д..

Чтобы все это стало реальностью, по мнению Монтян, нужно, чтобы в реестре имущественных прав многоквартирный (а также "многоофисные", или "смешанный") дом с принадлежащими к нему постройками и земельным участком под ним и вокруг него было формализовано как целостный имущественный комплекс, что принадлежит его совладельцам на праве общей долевой собственности. Но относительно земельного участка - без права на выделение доли в натуре, и без права отчуждения доли отдельно от жилых / нежилых помещений в доме.

Чтобы совладельцы этого имущественного комплекса могли зарегистрировать и реализовывать свое право собственности, для каждого из них отдельно должен быть выделена его идеальная доля в общем имуществе, и уже в соответствии с ее размера владелец должен платить и налоги, и средства на содержание дома, как это сейчас и предусмотрено ст. 360 ГКУ.

А вопрос с переоформлением документов на право собственности при перепродаже отдельных помещений в доме, по мнению Монтян, могут быть решены таким образом, чтобы у каждого совладельца был свой отдельный правоустанавливающий документ на право собственности, как на долю имущества в многоквартирном доме, выделенную в натуре, так и на идеальную долю в целостном имущественном комплексе.

Конечно, тогда людям придется тратить ресурсы, и прежде всего - свое личное время и "социальный капитал" - на принятие коллективных решений по их собственных домов, но и обвинять в "плохом менеджменте" придется исключительно самих себя, а не "власть" - От президента Украины к мэру города и начальника ЖЭКа.

Старший юрист Arzinger Станислав Герасименко считает, что в такой позиции есть логика. Однако, по его мнению, такая позиция сегодня отвечает более интересам государства, которое стремится снять с себя груз ответственности за состояние ЖКХ в стране, и перевести его на плечи рядовых граждан.

Также, по мнению Герасименко, непонятно, каким образом государство может заставить граждан принять в собственность землю, и т.д. и нести за это серьезную ответственность. Юрист считает, что более реальной в этой ситуации выглядит возможность передачи земельного участка в постоянное пользование совладельцев или их объединения.

Единого мнения по этому вопросу у экспертов пока нет. Тем более нет ее и у рядовых украинских. Но, как мне кажется, уже совсем скоро непременно наступит момент, когда они уже под влиянием объективных обстоятельств будут вынуждены решать кем они хотят быть: собственниками, которые несут полную ответственность за свое имущество и самостоятельно управляют им, либо фактически арендаторами с правом пожизненного аренды, однако и с риском при определенных обстоятельствах остаться всего этого без компенсации.

Ведь сегодня, когда мы покупаем квартиру, мы считаем, что приобрели жилье в частную собственность, которая защищена законом, и платим за это немалые деньги. Однако по факту - часто остаемся обычными арендаторами, да еще и без каких-либо рычагов влияния на менеджмент ЖЭКов.
http://hvylya.org/analytics/4-2009-04-12-12-01-18/18563-bolshinstvo-ukrainskih-vladeltsev-kvartir-javljajutsja-lish-sobstvennikami-vozduha-mezhdu-stenami.html

[Тетяна Academia]

Закон прийнято 15.03.2012.
http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb_n/webproc4_1?id=&pf3511=40320

Обговорення на "ПРО ОСББ"
http://proosbb.info/2012/03-15/14:43/verkhovna-rada-ukhvalila-8474.html
http://proosbb.info/2012/02-09/17:33/8474-vsetaki-potrapit1100-pid-kupol.html

Відгуки Т. Монтян щодо цього закону
http://infocorn.org.ua/materials/articles/Na_Ukrainu_nasuvaetsya_chergoviy_ZhKG-marazm_Tsogo_razu_-_za_spriyannya_grantozherskoi_%E2%80%9Cgromadskosti%E2%80%9D/48231

[Тетяна Academia]

текст закону все ще відсутній і в Лізі, і на сайті http://zakon.rada.gov.ua

Коментарі на "Україні комунальній"
ВР схвалила революційний законопроект щодо ОСББ http://law.jkg-portal.com.ua/ua/publication/one/-vr-skhvalila-revoljucjnij-zakonoprojekt-shhodo-osbb--25989

Земельний епілог для ОСББ http://law.jkg-portal.com.ua/ua/publication/one/-zemelnij-jeplog-dlja-osbb-26090

[Тетяна Academia]

http://blogs.pravda.com.ua/authors/montyan/4f7312d2275c2/
Тетяна Монтян. Голови ОСББ просять Януковича заветувати маразматичний законопроект 28 березня 2012, 16:32

Голови ОСББ, які на практиці пройшли усі етапи створення будинкових об'єднань, звернулися до президента Віктора Януковича з проханням заветувати проголосований 15 березня законопроект N8474. Цей законопроект практично унеможливлює створення ОСББ та ставить під загрозу уже створені, а отже, напівзруйнований житловий фонд України прямуватиме до повного руйнування. Наводимо текст звернення без змін.

[Дятел]

Подарок Вам: Текст закона подписанный Литвином (прямо "с пылу с жару" точнее из ВРУ )

ПС: в названиии темы ОШИБКА, № законопрэкта (а точнее уже закона) 8474

[thunderclap]

15 березня 2012 року у ВР був проголосований законопроект №8474, яким кардинально змінено ЗУ України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Зазначеним законопроектом вилучено статтю 9 чинного закону, яка регламентувала порядок набуття та припинення членства в об’єднанні. Разом з тим новим законом вилучено поняття «член об’єднання» та замінено його поняттям «співвласник багатоквартирного будинку». Співвласник багатоквартирного будинку – власник жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, який є співвласником спільного майна багатоквартирного будинку. В свою чергу об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) – юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
Виключення з Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» статті 9 і фактичне встановлення обов’язкового членства в ОСББ позбавляє власника-фізичну особу права волевиявлення щодо участі в діяльності ОСББ-юридичної особи. Із зазначеного, вбачається порушення конституційного права особи гарантоване статтею 36  Конституції України на свободу об'єднання у  організації громадян. Одночасно законопроектом № 8474 власнику - фізичній особі висувається вимога виконувати статут ОСББ, рішення ОСББ тощо, сплачувати внески встановлені ОССБ. Якщо ОСББ прийме рішення про самозабезпечення себе (гаряча вода, теплопостачання, утримання будинку та прибудинкової території), то власник втратить статус споживача зазначених послуг і буде сплачувати не за надані послуги згідно тарифу, а внески на самозабезпечення встановлені самим ОСББ. І якщо власника щось не буде задовольняти, то він вже не зможе скористатися правами гарантованими споживачам. Сплата внесків - це внутрішня справа саме ОСББ, а державні органи не мають права втручатися у неї. Таким чином, за новим Законом власники квартир стають кріпаками ОСББ.
 Зазначене, спричиняє значний дисбаланс між правами власника-фізичної особи та правами ОСББ- юридичної особи. Фактично, фізична особа-власник (навіть попри особисту волю) примушується до участі в діяльності юридичної особи, виконанні її статуту та рішень. ОСББ може приймати рішення, які стосуються прав та законних інтересів власників жилих та нежилих приміщень – співвласників будинку, та вимагати їхнього виконання в судовому порядку. При цьому ОСББ фактично не несе відповідальності за свою діяльність.
Рішення прийняті юридичною особою (ОСББ) стають обов’язковими для виконання фізичною особою-власником, що явно порушує статтю 41 Конституції України, за якою кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, та статтю 319 Цивільного кодексу України, згідно з якою власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Запропоновані проектом зміни до статті 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», за якими рішення щодо визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядку користування спільним майном, передачі в користування об’єктів, які належать до спільного майна, фізичним і юридичним особам, реконструкції та капітального ремонту будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосували не менш як дві третини співвласників, не узгоджується із статтею 24 Конституції України, за якою громадяни є рівними перед законом, та суперечить статті 369 Цивільного кодексу України, відповідно до якої співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Тепер одна група власників зможе диктувати свої умови іншім, а ті не мають права відмовити. Наприклад, 2/3 власників можуть примусити інших власників платити внески на утримання парковки для своїх машин, або ж примусити власників з першого поверху платити за ліфт в будинку.
Закликаю поки ще є час всіх власників житла в багатоквартирних будинках виступити і звернутися до Президента щодо ВЕТО на законопроект №8474, яким всіх власників перетворюють на кріпаків ОСББ!!!!!

[Тетяна Academia]

Тексту закону все ще не має ні на сайті http://zakon.rada.gov.ua ні в системі Ліга-Закон.
Аналізувати поки що нічого. Тема лишається на контролі.

[Дятел]

Я ж выложил текст закона!
Аль не верите что оригинал?

ПС: на сайтах лиги и рады текст появится ПОСЛЕ подписания Президентом.
Наверно ТОГДА будет поздно просить ВЕТО.

[Андрій]

Тексту закону все ще не має ні на сайті http://zakon.rada.gov.ua ні в системі Ліга-Закон.
Аналізувати поки що нічого. Тема лишається на контролі.

http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb_n/webproc4_1?id=&pf3511=40320

[Тетяна Academia]

Я ж выложил текст закона!
Аль не верите что оригинал?

Без жодних образ. Не вірю. Бо не надано жодного доказу, що це оригінал.

Тексту закону все ще не має ні на сайті http://zakon.rada.gov.ua ні в системі Ліга-Закон.
Аналізувати поки що нічого. Тема лишається на контролі.

http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb_n/webproc4_1?id=&pf3511=40320

За вказаним посиланням - інформація про проходження законопроекту. Опублікований текст законопроекту до другого читання від 14.03.2012
З огляду на наявну інформацію про хід прийняття закону 15.03.2012. В сесійній залі гуляло 2 тексти. Вносились поправки з голосу. Який саме текст проголосований і поданий на підпис президенту - наразі невідомо.

Про поправки, голосування... Коментарі на ПроОСББ http://proosbb.info/2012/03-13/22:43/vichna-pamyat1100-osbb.html .
Позиція Т. Монтян (Голодувати вже пізно, але ще можна вийти на акцію протесту) http://mentbuster.livejournal.com/387230.html

Отже, чекаємо.

[Дятел]

Ваше право.
Этот текст получен из одного источника с Монтян!

[Тетяна Academia]

Як би там не було, за текст - дякую.

Як на мене - зміни в законодавство вносяться ну дуже сумні.

[Тетяна Academia]

http://www.epravda.com.ua/publications/2012/04/4/320640/

Економічна правда. 04.04.2012 13:50 _  Антоніна Бажан, для ЕП
Шість пасток у законі про ОСББ
Є намагання вирішити низку проблем, таких, як встановлення тарифів на комунальні послуги для ОСББ в тому ж розмірі, що і для фізосіб, питання субсидій по комунальних платежах для членів ОСББ, вплив на власників квартир, що не сплачують за обслуговування будинку, проблеми із поняттям "балансоутримання".

(click to show/hide)

15 березня Верховна рада спробувала полегшити життя мешканців українських багатоповерхівок, які створили для управління своїми будинками об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

Задля цього народні депутати ухвалили законопроект №8474, покликаний вирішити низку проблем, через які доволі багато багатоквартирних будинків (особливо новобудов) стали заручниками шахраїв. Наразі новий закон чекає на підпис президента.

В новому документі є намагання вирішити низку проблем, таких, як встановлення тарифів на комунальні послуги для ОСББ в тому ж розмірі, що і для фізосіб, питання субсидій по комунальних платежах для членів ОСББ, вплив на власників квартир, що не сплачують за обслуговування будинку, проблеми із поняттям "балансоутримання", тощо.

Але деякі юристи та керівники ОСББ вважають, що всі ці поліпшення можуть затьмарити велетенські пастки, що утворилися через накладання запропонованих народними депутатами новацій на українські реалії. І тому все корисне, що містить новий закон, може стати непотрібним, бо, застрягнувши в цих пастках, доволі багато ОСББ просто не зможе більше ухвалити легітимно жодного ключового рішення.

Пастка №1: Новий порядок ухвалення ключових рішень в ОСББ

Законопроект №8474 скасовує поняття членства в ОСББ, а також змінює порядок ухвалення ключових рішень об’єднання.

Тож, якщо створюватиметься ОСББ, то до його складу автоматично увійдуть всі співвласники багатоквартирного будинку. Ця новація цілком відповідає світовому досвіду і покликана вирішити проблему із несумлінними співвласниками, які не бажають перейматись своїми обов’язками, вступати в ОСББ, приймати управлінські рішення щодо власних будинків та сплачувати через нього за комунальні послуги та обслуговування будинку.

Сьогодні вступ до ОСББ є добровільним, і воно ніяк не може вплинути на таких співвласників, тому часто змушено сплачувати їхні платежі за рахунок загальних внесків членів об’єднання, оскільки на те, щоб з ними судитись, не вистачає ресурсів. За новим законом ОСББ матиме можливість вимагати від несумлінних співвласників сплати на рівні із усіма, але тільки через суд, а це, як відомо, досить довго і витратно.

Теоретично також ця норма має позбавити шахраїв можливості блокувати вступ співвласників до ОСББ через встановлення захмарного вступного внеску, і не дозволить їм відмовляти у вступі до об’єднання або ж уникати прийому заявок на вступ до нього.

Але таке нововведення тягне за собою декілька логічних змін в порядку ухвалення рішень. Щодо установчих зборів, тут все залишається так, як і раніше: щонайменше за два тижні до них ініціативна група розсилає всім співвласникам будинку запрошення, і якщо в зборах взяли участь більше половини співвласників, і з них за створення ОСББ проголосувало не менше двох третин, - рішення про створення ОСББ вважається ухваленим.

Найскладніше в цій процедурі - знайти всіх тих співвласників, адже Реєстр прав власності на нерухоме майно є закритим, і отримати інформацію з нього може тільки власник, спадкоємець, правонабувач, суд, нотаріуси, органи внутрішніх справ тощо, а також органи державної влади, якщо це пов’язано із здійсненням їх законних повноважень. (п.7.1.1, 712 Наказу Мін’юсту №7/5 від.7.02.02).

Зазвичай ініціативні групи із створення ОСББ починають збирати цю інформацію, просто обходячи квартири, проте таким чином далеко не завжди вдається знати власників помешкань, адже вони можуть мати кілька квартир, а, жити лише в одній з них.

"В двох будинках, де я очолюю ОСББ, близько 30-40% квартир здається в оренду, - розповідає Олексій Тихонов, голова ОСББ “Фортеця-152” у місті Києві. - Ми не знаємо, де насправді живуть власники цих квартир і як їх шукати. Орендатори, звісно, мовчать, адже їх орендодавці не платять податків".

За таких обставин бажаючим створити ОСББ доводиться шукати обхідні шляхи.

"Способи дістати списки співвласників багатоквартирного будинку застосовують зазвичай такі, - розповідає Юрій Молдавчук, голова одного з ОСББ у Севастополі. - Наприклад, домовитися в ЖЕКу, знайти хорошого знайомого в БТІ, використати блат, тощо. Також для цього співпрацюють із органами місцевої влади через проекти із розвитку територіальних громад, зокрема і зі створення ОСББ".

Як бачимо, аби дізнатися всіх співвласників будинку, кожен мусить вивертатися, як може. І єдиний законний метод із перерахованих - обхід квартир. Адже інформація про майнові права в Україні є конфіденційною, і відповідно до закону "Про інформацію" її можна розповсюджувати тільки за згоди власника, і у визначений ним спосіб. Тож не дивно, що відповідно до п.7.1.1, 712 Наказу Мін’юсту №7/5 від.7.02.02 ініціативні групи із створення ОСББ не входять до переліку суб’єктів, які можуть отримувати витяги з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Єдине приємне в цьому сьогодні є те, що відшукувати всіх співвласників відповідно до чинного закону потрібно лише для установчих зборів. Далі ж всі рішення ухвалюються більшістю лише членів ОСББ.

І в такій ситуації в новому законі у зв’язку із ліквідацією членства у ОСББ змінюється процедура ухвалення ключових рішень, а саме - щодо визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядку управління та користування спільним майном, передачі в користування об’єктів, що належать до спільного майна, фізичним і юридичним особам, реконструкції та капітального ремонту будинку або зведення господарських споруд.

За новими правилами, все це вважатиметься легітимно ухваленим, якщо за рішення проголосувало не менше двох третин саме співвласників багатоквартирного будинку. (Поправка №50 депутата від "Партії регіонів" Сергія Майбороди).

Враховуючи викладене, а також те, що квартири можуть постійно змінювати своїх власників через продаж, дарування, перехід у спадок тощо, і ані старі, ні нові власники не зобов’язані повідомляти ОСББ про перехід майнових прав, докладати нелюдських зусиль для перевірки кількості співвласників та для встановлення їх осіб треба буде перед кожними зборами, а це щонайменше раз на рік. Адже запрошення на збори мають бути розіслані всім співвласникам, адже вони всі є членами ОСББ, а також без цієї інформації банально неможливо визначити кворум.

Також під удар потрапляють ті ОСББ, що були утворені за рішенням мінімальної кількості голосів (тобто 2/3 від 50% + кілька голосів від загального числа власників). За новим законом для ухвалення ключових рішень таким об’єднанням доведеться терміново шукати додаткові голоси (більше третини всіх власників), щоб отримати мінімальні 2/3 від числа всіх співвласників. Якщо згодних голосувати і взагалі брати участь у діяльності ОСББ не знайдеться, об’єднання не зможе працювати. Тож виходить нонсенс: для того щоб створити ОСББ треба значно менше голосів ніж для ухвалення ключових рішень цим об’єднанням.

Разом з тим, ані законопроект №8474, ані решта законодавчих актів не містять жодного механізму, що міг би полегшити доступ до інформації про співвласників багатоквартирного будинку.

"Економічна правда" звернулася до представників громадськості, які брали участь у підготовці законопроекту, а також інших експертів, із питанням про те, що можна вдіяти в такій ситуації.

Тетяна Бойко, керівник житлово-комунальних програм Громадянської мережі ОПОРА (організації, що брала участь у створенні законопроекту), підтвердила, що найперше, до чого вдаються ініціативні групи та правління ОСББ в таких випадках - це поквартирне опитування. Також, за словами Бойко, "сьогодні на практиці ініціативні групи надсилають запит до органу місцевого самоврядування, а той запитує інформацію в БТІ (у деяких містах це працює), подекуди БТІ безпосередньо надають інформацію ініціативним групам".

Але в такому підході не можна не зазначити, що чиновник із місцевих органів влади, який надає ОСББ чи ініціативній групі з його створення інформацію про чиїсь майнові права, теж порушує закон в частині нерозголошення конфіденційної інформації.

Юрист Інституту місцевого розвитку Дмитро Левицький, який в цілому оцінює законопроект №8474 позитивно, зазначає, що на практиці в той чи інший спосіб інформація про власників спершу ініціативною групою, а потім правлінням таки здобувається. Інша річ, що відсутня система відкритого доступу до неї.

"Це серйозна проблема, яка існує і сьогодні. Законопроект 8474 її не породив і не вирішив, вона лежить поза сферою його регулювання", - говорить юрист.

Зрештою,опитані "ЕП" експерти та учасники ОСББ погодилися з тим, що наразі немає зручного і разом з тим законного способу дізнатися точно, скільки ж співвласників у багатоквартирного житлового будинку і хто вони є.

Проте одні з них вважають, що ця обставина унеможливлює легітимне ухвалення ОСББ ключових рішень, оскільки правління ОСББ ніколи не може бути впевнене навіть в тому, чи є на зборах кворум. Але деякі дотримуються іншої думки.

"Так категорично можна говорити хіба що про ОСББ в новобудовах, та й то не всіх, - вважає Левицький. - Як свідчить мій досвід, у більшості ОСББ, особливо працюючих давно, правління, одного разу зібравши інформацію про співвласників, продовжує її підтримувати в актуальному стані. Це не так важко, як видається, оскільки при зміні права власності попередні та нові власники звертаються до ОСББ за різноманітними довідками".

Проте опоненти Левицького зауважують, що коли людина купляє квартиру і не реєструється за її адресою, ніяких довідок їй там може і не знадобитися. І якщо в ОСББ немає свого паспортиста (бо трапляються випадки, коли ОСББ працює з ЖЕКом, то облік реєстрації мешканців веде паспортист, що сидить саме там), то зовсім не обов’язково, щоб паспортист із ЖЕКу буде надавати інформацію об’єднанню.

То ж нові правила ухвалення рішень точно ніяк не зашкодять тільки тим, ОСББ, які працюють вже досить давно і мають у своїх будинках не менше двох третин власників, готових брати участь у діяльності ОСББ, при цьому всі вони за ключовими питаннями мають голосувати одностайно.

Пастка №2: зробити Реєстр прав власності на нерухоме майно відкритим наразі неможливо

Економіст і голова ЖБК "Знання" у Києві Борис Кушнірук зазначає, що вирішити питання доступу до інформації про співвласників багатоквартирного будинку може тільки вільний доступ до неї.

А Тетяна Бойко і Дмитро Левицький наголошують, що найперший варіант законопроекту №8474 містив таке положення, але в процесі узгодження воно було виключено Міністерством юстиції. Бойко наполягає на тому, що терміново потрібно розробити новий законопроект, який би розв’язав цю проблему.

"Ми внесли пропозицію про те, щоб до переліку осіб, які мають право отримати інформацію із Реєстра, було включено і членів ОСББ та ініціативних груп, які хочуть їх створити. Звичайно це стосується лише інформації про співвласників будинку, в якому створено ОСББ, або співвласників будинку, в якому мають власність члени ініціативної групи", - говорить Бойко.

Але проблема полягає в тому, що норма про вільний доступ до переліку співвласників багатоквартирних будинків щезла не з особистої вини чиновників Мін’юсту, а через те, що в Україні влада просто не хоче давати вільний доступ до інформації про майнові права. Адже такий закон має бути однаковим для всіх, а в такому разі будь-хто зможе вільно дізнатися, кому належать розкішні маєтки, про які зазвичай пише "Українська правда".

Буде краще, якщо пропозиція, про яку говорила Бойко, буде розглянута владою. Проте наші можновладці теж мають квартири у багатоквартирних будинках, і чи погодяться вони на те, щоби інформацію про це міг отримати хтось сторонній?

Розуміючи це, деякі фахівці, зокрема адвокат Тетяна Монтян, яка вкрай негативно оцінює прийнятий законопроект №8474 та вважає, що він “поховає” і вже діючі ОСББ, і весь рух ОСББ в цілому, пропонує полегшити ситуацію із формуванням кворуму, запровадивши правило “голосують не особи, а їхня власність”. Тобто рішення приймається, якщо за нього проголосували власники більше половини площі будинку (або кваліфікована більшість). В такий же спосіб можна було б і визначати кворум зборів, застосовуючи принцип, що використовується у акціонерних товариствах.

При цьому не порушувалися б права власників, які володіють більшою частиною будинку, за умови впровадження норм для захисту прав дрібних співвласників. Такий алгоритм наразі можна прописувати в статутах, але у випадку набуття чинності законопроектом №8474 така можливість щезне.

Але Бойко наголошує, що така норма була в первісному варіанті законопроекту №8474, але "головне юридичне управління ВРУ наполягло, що такий підхід суперечить Конституції України, чим двічі "гальмувало" прийняття вкрай важливого для ОСББ закону. Тому профільний комітет погодився залишити чинний підхід до прийняття рішень".

Проте у Монтян є пропозиція і щодо цього непорозуміння. А саме в ст.382 Цивільного кодексу України зазначити, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, опорні конструкції, обладнання тощо належать власникам житлових приміщень на праві спільної часткової власності, а не спільної сумісної, як зараз. Це дозволить співвласникам будинку "голосувати своїми частками" у спільному майні і визначати кворум відповідно до розміру часток власників, присутніх на зборах чи тих, що голосують заочно.

Пастка №3: Створення ОСББ у новобудовах

Новий закон також містить поправку №36 того ж депутата Майбороди, відповідно до якої установчі збори ОСББ у новозбудованих багатоквартирних будинках мають скликатися лише після того, як більшість власників квартир отримають свої правовстановлюючі документи.

Ця норма разом із обов’язковим членством у об’єднанні покликана унеможливити створення у новобудовах фіктивних ОСББ, які фактично беруть у заручники більшість мешканців. Таким прикладом є ОСББ, створене в новому елітному жилому комплексі Riviera Riverside по вул.Раїси Окіпної, 18 у Києві.

Тамтешнє об’єднання створили два пов’язані із забудовником мешканці будинку, які першими отримали свідоцтва про право власності, та сам забудовник. Новостворене ОСББ уклало контракт с приватним ЖЕКом, також пов’язаним із забудовником, за найвищим в Києві тарифом обслуговування 1 м2 - 15,2 грн. В результаті середня місячна квартплата складає там близько 3 тис. грн. При цьому власники квартир жаліються, що обслуговування дуже погане, а частина послуг взагалі не надається.

Але зробити вони нічого не можуть, адже ОСББ створено відповідно до діючого закону, який дозволяє таку схему, а заяви про вступ до ОСББ у них не приймають під різними приводами. Якщо ж надіслати заяву замовленим листом, то пошта повертає його назад, з поміткою, що адресу вказано невірно. Дізнатися ж правильну адресу співвласники будинку ніде не можуть.

Але новий закон також не дозволяє визначити, скільки саме складає “більшість власників квартир”, а отже, норма може виявитися мертвою. Не кажучи про те, що залишається вже згадана проблема доступу до інформації про власників квартир, через яку складно визначити кворум.

Проте Левицький дотримується іншої думки: "Більшість" в цьому випадку - це більше половини. Дещо невизначеним є лише питання про те, від чого цю більшість рахувати - від власників чи від приміщень. Особисто я, враховуючи, що на кожне приміщення право власності реєструється окремо, відштовхувався б від кількості приміщень; інакше забудовник матиме спокусу "організувати" кілька десятків співвласників для першої проданої квартири".

Пастка №4: Зміни до статуту ОСББ

Скасування членства та нові принципи голосування тягнуть за собою і необхідність змінювати статут ОСББ. Зокрема, щодо порядку голосування на зборах та ухвалення зазначених рішень.

Сьогодні в статутах ОСББ, відповідно до діючого закону, зазначено, що всі рішення ухвалюються більшістю членів ОСББ. А новий закон передбачає перелік ключових рішень, що ухвалюються співвласниками. І якщо новий закон набуде чинності, виникає питання: за якою саме процедурою вносити ці зміни?

Якщо робити це відповідно до статуту, за яким згідно з законодавством (ст 81, 87 ЦКУ), працюють юрособи, в том числі і ОСББ, то буде порушено норми нового закону, де поняття членства в ОСББ вже не існує. Якщо ж робити це відповідно до нового закону, більшістю голосів співвласників, то порушуватимуться норми статуту.

Як не складно здогадатися, в обох випадках неможливо уникнути порушення або закону, або статуту. А це означає, що статут, змінений незаконно, суд може визнати недійсним, і, відповідно, недійсними можуть бути визнані і рішення, ухвалені відповідно такого статуту.

Як вважає юрист Левицький, із змінами до статуту можна не поспішати. По-перше, відповідно до законопроекту новий типовий статут повинен затвердити Кабмін. По-друге, закон має вищу юридичну силу, ніж статут, схвалений установчими зборами ОСББ. "Тому в тій частині, в якій статут суперечитиме закону, слід буде просто керуватися нормами закону", - говорить Левицький.

З цим згодна і Тетяна Бойко: "Це не перший раз, коли вносяться зміни, в результаті яких статути стають не чинними, і не тільки стосовно ОСББ. До прикладу, коли 1 січня 2004 року набув чинності новий Цивільний кодекс, господарські товариства мусили керуватися напряму його нормами, аж поки привели свої статути у відповідність".

З обома не погоджується Монтян, яка вважає, що з цієї “пастки” легітимного виходу немає, оскільки Закон “Про господарські товариства” стоїть в ієрархії нормативних актів аніскільки не нижче, ніж Закон “Про ОСББ”, а отже є реальна можливість того, що хтось звернеться до суду із оскарженням рішень ОСББ, яке діє всупереч свого статуту, або - статут якого не відповідає чинному законодавству.

“ОСББ не зможе ухвалити легітимно жодного рішення, а отже - “завдяки” абсурдним нормам проекту №8474 не зможе працювати”, - стверджує вона.

Олексій Тихонов вважає, що процедуру зміни статутів слід було прописати в перехідних положеннях закону. Проте, оскільки автори законопроекту про це не потурбувалися, на його думку, можливо кілька варіантів.

"ОСББ, можливо, доведеться просто "заморозити"» свою діяльність до того моменту, поки влада не роз’яснить, як вийти з цієї ситуації, не порушуючи закон, - вважає Тихонов. - Або ж, доки новий закон не набрав чинності, внести зміни відповідно до старих правил і ухвалити рішення про те, що коли законопроект №8474 набуде чинності, то відповідні зміни до статуту теж стануть чинними, та зареєструвати його нову редакцію. Якщо ж новий закон президент не підпише, то це рішення не набере чинності. Такий варіант враховує вимоги і статуту, і нового закону; головне - врахувати 14 днів до зборів, і встигнути це зробити до того, як закон набуде чинності".

Проте, чи встигне хоч хтось зробити це до того, як закон буде підписаний президентом -, дуже велике питання.

Пастка №5: допомога органів місцевого самоврядування

Новий закон також встановлює, що органи місцевого самоврядування у тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечують передачу йому технічної документації багатоквартирного будинку, включаючи акт прийняття в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж.

Як вважає Олексій Тихонов, ця норма є спробою визначити "винуватця" того, що в Україні є багато будинків, які “висять у юридичному повітрі” тобто не мають технічної документації тощо.

"Органи місцевого самоврядування, що надають дозволи на будівництво і погоджують містобудівні плани, повинні мати копію документації всіх будинків, - говорить Борис Кушнірук. - Якщо цю систему буде налагоджено, це значно полегшить життя ОСББ, особливо новоствореним, які тільки-но приймають на себе управління будинками".

Втім, на практиці ситуація ускладнюється тим, що доволі часто технічна документація на будинки або неточна, або її зовсім не існує. І тоді її треба не надавати, а переробляти, або взагалі виготовляти з нуля. Але в новому законі нічого не сказано про те, що органи місцевого самоврядування мають виготовляти або переробляти документацію, і головне - немає ані слова про те, за чий рахунок все це має робитися.

"Ця норма є "мертвою" - стверджує Монтян. — Адже ОМС лише на словах виступають "за ОСББ", а на практиці - вони завжди на боці ЖЕКів-рейдерів, у яких "видерти з пащі" будинки новоствореним ОСББ майже неможливо".

Але з нею не згодна Тетна Бойко: "Ця номапрописана в законі для того, щоб органи місцевого самоврядування вже зараз працювали над збереженням/відновленням документації. Ситуації, коли документація на будинок відсутня, бути не повинно. До того ж більшість будинків в Україні споруджено за типовими проектами, які наявні у відповідних науково-дослідних і проектних інститутах. Тому відновлення документації не є аж таким проблематичним".

А тим часом ситуації, в які потрапляють ОСББ, намагаючись добути технічну документацію на свої будинки, іноді трапляються просто анекдотичними.

"Близько року тому нам вдалося дістати через зв’язки у місцеві владі технічний паспорт нашого будинку, - розповідає голова одного з київських ОСББ. - Проте, коли ми показали ці документи архітекторам та іншим фахівцям, на наші подив, з’ясувалося, що нам дали технічний паспорт сусіднього будинку - під номером нашого!!! Тож всі наші зусилля виявилися марними, і гроші, витрачені на хабар, пропали".

Пастка№6: земельне питання

Як вже писала "Економічна правда", після першого слухання в законопроекті №8474 з’явилася пряма норма про те, що земельна ділянка під багатоквартирним житловим будинком, так звана пляма забудови, належить співвласникам цього будинку (зміни до ст.42 Земельного кодексу України). Але така норма суперечить чинному законодавству, згідно з яким, якщо земля не знаходиться у приватній власності, то в межах міста вона належить громадам. І передавати її комусь у власність треба за спеціальною процедурою, а не прямою нормою ЗКУ.

Тож, прислухавшись до зауваження юристів, Комітет ВР із питань будівництва та ЖКГ відмовився від такої ідеї. Але замість неї з’явилася поправка №1 депутата від НУНС Юрія Кармазіна про те, що земельні ділянки під багатоквартирним житловим будинком та прибудинкову територію можна надавати у користування юрособі, яка керує цим будинком.

До юросіб, які можуть управляти будинком, відносяться ОСББ, ЖБК та… приватні ЖЕКи.

При цьому новий закон зберігає наявні і у поточному законі теоретичні привілеї для ОСББ у вигляді права на безоплатне виділення земельних ділянок у постійне користування, або у власність.

Проте сьогодні жоден з управителів, чи співвласників будинку не може отримати у користування чи власність земельну ділянку будинку, адже досі залишається скасованим відповідний наказ Держкомзему, яким затверджувалася методика визначення меж прибудинкової території.

Але щойно цей документ буде ухвалено, будь-хто із перерахованих вище юросіб зможе отримати у користування земельні ділянки будинків. І ситуація є такою, що привілеїв тут може бути більше не у ОСББ, а якраз у приватних ЖЕКів, особливо якщо їм знадобиться земля біля будинку, наприклад, для розміщення малих архітектурних форм, платних автостоянок, або ще для чогось.

ЖЕКам отримати землю буде значно простіше через те, що їх власникам не потрібно узгоджувати своє рішення із сотнею компаньйонів, що значно економить час, а крім того - у них є фахові юристи і достатньо грошей.

Жодної з цих переваг ОСББ не мають. Адже тільки скликання зборів через необхідність поновлювати інформацію про співвласників поглине дуже багато часу, не кажу чи вже про відсутність грошей для виготовлення земельної документації та найму юристів.

Всі опитані "ЕП" фахівці погодилися, що земельна ділянка багатоквартирного будинку, безумовно, має належати власникам будинку. Але, на жаль, в наявних законопроектах не було знайдено прийнятного механізму закріплення за ними такого права власності. Більшість юристів сходилися на тому, що за існуючих умов значно простіше оформити землю на юрособу, аніж на сотню приватних власників, які постійно змінюються, альтернативний механізм запропонувала лише Монтян.

Проте найголовнішою сьогодні залишається проблема, якої не виправить жодний закон - небажання самих українців бути власниками своїх будинків і нести повну відповідальність за свою власність. Адже без цього бажання навіть ідеальний закон не буде мати жодного сенсу.

[thunderclap]

В свое время государство, отказавшись от социалистических постулатов, вывело на арену индивидуального собственника. Теперь же, стараясь сбагрить со своих плеч проблемное ЖКХ, государство ищет формы коллективизации этих собственников путем принудительного сбивания их в стадо – ОСББ законпроектом 8474. И все это государство делает для облегчения себе изъятия денег и контроля. Украинская традиция – это сильный частник индивидуал! И отношения между ними должны строится на равноправной договорной базе. Принятие совместных решений возможно только по согласию всех сторон… иначе объединение погрязнет во внутренних интригах и противоречиях… читай «кайдашева сім’я» выйдет.
Для украинцев ментально приемлем принцип, когда каждый платит сам за себя. А это реально возможно при отношениях продавец – покупатель! Богатый заплатит за бедного – это генетически нам чуждо. Когда 8474 станет вольется в тело закона "Про объединения совладельцев многоквартирных домов" будет уже поздно!!! Действовать необходимо уже сейчас

[thunderclap]

Ура! Президент заветировал законопроект и вернул в Кабмин на переработку