Друк

Please login or register.
1 година 1 день 1 тиждень 1 місяць Назавжди
Увійти

[Archer]

Огромное спасибо всем, кто откликнулся на мой вопрос.
У нас в кооперативе ЖСК "Арсеналец -31" ситуация следующая:
Спустя более чем месяц, 08.11.2013 появилось вот такое сообщение:

06 жовтня 2013 року   м. Київ

ВИТЯГ з ПРОТОКОЛУ№2

Загальних зборів ЖБК «Арсеналець-31»
Присутні члени кооперативу та запрошені жителі будинку (власники квартир). Головуючий на засіданні: Духлій С.П. Секретар зборів: Чайка Н.і.
Порядок денний:
1.   Доповідь голови правління про стан справ в ЖБК на 01 жовтня 2013 року.
2.   Затвердження нормативних витрат з утримання будинку та прибудинкової території розрахованих згідно з постановою КМУ від 1 червня 2011 року № 869 та скасування спеціального внеску на капітальний ремонт. Згідно розпорядження «1227 від 19.07.2013р. заміняємо слово «тариф», на слово «внески».
Внесок на утримання будинку та прибудинкової території становитиме: 2,98 грн./кв.м 2-16 поверхи і 2,50 грн/кв.м 1-й поверх з 01 жовтня 2013року.

«ЗА» -152 голоси = більше 51 % «ПРОТИ» - 0 голосів «УТРИМАЛИСЬ» - 6 голосів

У нас аналогично http://gro-za.org/forum/index.php?topic=8618.0.html

Откуда ноу-хау законотворчества вносить в отменяемые пункты РКМДА какие-то изменения ? Ведь в РКМДА 1227 нет ни слова об изменениях ?

(Например)
9. Виключити позиції NN 1 - 3, 5, 7 - 18, 20, 25, 26 з Тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій для житлово-будівельних кооперативів, об'єднань співвласників багатоквартирних будинків та інших балансоутримувачів жилих будинків, уповноважених ними осіб або управителів жилих будинків, погоджених розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 31 серпня 2010 р. N 686.

[serg]

Для дописувача Леонід:
Ви як член ОСМД маєте право витребувати у правління Статут для ознайомлення, в якому ознайомитися з правами членів, з необхідною для кворуму кількістю присутніх на зборах, правами та обов'язками членів правління та своїми правами та багато чого іншого та цікавого. Це буде Вам допомога для захисту Ваших прав.

[Леонід]

Велике спасибі всім, хто відгукнувся на мої запитання. Буду вдячний за коментарі (критику, корегування)  моїх наступних тверджень:
1.   Мешканці  ЖБК (у разі сплати повної ціни помешкання ) і ОСББ є  приватними власниками  своїх помешкань і  всіх допоміжних приміщень, опорних конструкцій, обладнання, тощо в таких  будинках і оформлюють своє право власності шляхом утворення юридичної особи -  підприємства ЖБК, або ОСББ  з приватною формою власності з реєстрацією у відповідній сфері діяльності (наприклад, управління нерухомим майном, або надання в оренду нерухомого майна, тощо).
2.   ЖБК і ОСББ  є неприбутковими організаціями, утримуються за рахунок членських внесків, але мають право вести комерційну діяльність для задоволення потреб ЖБК, ОСББ або своїх членів.
3.   На надання послуги з управління будинком, спорудою, або групою будинків  ОБОВ’ЯЗКОВО   потрібен договір з власниками, що мешкають у ЖБК або ОСББ, тому що:     

Згідно ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» :

балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - балансоутримувач) - власник або юридична особа, яка 
за договором з власником
утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом;

Відповідно до пп.1.1. і 2.2. Наказу Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 25 квітня 2005 року N 60, Зареєстрованого в Міністерстві юстиції України   19 травня 2005 р. за N 541/10821:

1.1. Порядок визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді (далі - Порядок) розроблено відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги".

Відповідно до Порядку органами місцевого самоврядування, власниками житлових будинків визначаються виконавці таких житлово-комунальних послуг:

з управління будинком, спорудою або групою будинків;

з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій;

з ремонту приміщень, будинків, споруд, передбачених пунктом 4 частини першої статті 13 Закону України "Про житлово-комунальні послуги";

з централізованого опалення, централізованого постачання холодної та гарячої води, централізованого водовідведення.

2.2. З виконавцем послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків укладається договір на надання послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків згідно з вимогами статей 21, 23, 24, 25, 26, 28 Закону України "Про житлово-комунальні послуги".

Протягом 30 календарних днів після укладення зазначеного договору виконавець послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків укладає зі споживачами, які є власниками квартир, орендарями чи квартиронаймачами у багатоквартирному будинку, договори на надання житлово-комунальних послуг, визначених у пункті 1.1 Порядку.

4.   Причиною появи оголошень щодо  зміни тарифів на внески, можливо, є неспроможність правлінь ЖБК та ОСББ укладати договори на надання житлово-комунальних послуг в установленому законом порядку через відсутність договорів з мешканцями будинків на надання послуг з управління будинками.

В ЖБК «Арсеналець-31» на житлово-комунальні послуги  діють договори (на тепло, воду, обслуговування ліфтів, вивозу сміття), що були укладені до 2008 року, тобто до перереєстрації ЖБК.

Буду вдячний за коментарі або корегування тверджень.

[focus]

http://reyestr.court.gov.ua/Review/35713445

[Леонід]

Дякую focus за змістовну інформацію. Мешканці ЖБК "Арсеналець-31" ніколи не мали і по цей час не мають договорів на надання житлово-комунальних послуг, в тому числі і на управління будинками. Перелік же виконавців і їх тарифи (по договорам попередніх років) тримаються в секреті. Спробуємо прояснити ситуацію з виконавцями та їх тарифами у Деснянській РДА, або в КМДА. Обов'язок виконавців довести тарифи на свої послуги до споживачів. Але через відсутність укладених договорів ми не є споживачами, а вони виконавцями житлово-комунальних послуг. Ось у чому парадокс. І "правління" не несе відповідальності за стан будинків - нема договорів на послугу по управлінню будинками. "Правління" не має права проводити роботи (вести господарську діяльність) або укладати договори на виконання ремонтних робіт через відсутність договору на управління. Частина коштів, що поступають на рахунки, витрачаються на оплату раніш укладених договорів, решта витрачається на свій розсуд. Повернути переплачені кошти за опалення, або збори на капітальний ремонт(який неможливо зробити без договору на управління будинками), або за невідомо які послуги ООО "Аврора-Терм" мешканцям ЖБК буде вкрай важко - знову ж таки через відсутність договорів. Єдино можливий шлях - направити хід подій у законне русло. Якщо цього не зробити - нас чекає коллапс.

[TAT1966]

Але через відсутність укладених договорів ми не є споживачами, а вони виконавцями житлово-комунальних послуг. Ось у чому парадокс. Єдино можливий шлях - направити хід подій у законне русло. Якщо цього не зробити - нас чекає коллапс.

Леонид, Вы и Ваши соседи не являются потребителями не из-за отсутствия договоров, а из-за того, что Вы являетесь членами ЖСК.
Направить ход событий в законное  русло при таком отношении правления ЖСК к Вашей собственности и обеспечить контроль за Вашими  взносами можно одним путем - выйти из ЖСК и стать законным потребителем ЖКУ услуг.

Вы правы на 100% на счет коллапса. Это как ожидание большого шторма посреди моря , которого можно ждать либо в общей лодке под управлением неумелого капитана, либо быстренько прыгнуть в свою отдельную и успеть добраться до берега раньше, чем грянет буря.
Желаю успехов!

[Перо]

Буду вдячний за коментарі (критику, корегування)  моїх наступних тверджень

На Форумі, в основному, коментуються процесуальні документи.

[thunderclap]

Леонид, Вы и Ваши соседи не являются потребителями не из-за отсутствия договоров, а из-за того, что Вы являетесь членами ЖСК.

Це Ваше заключення не є вірним. Споживачами є всі, незалежно від членства, якщо ЖБК або ОСББ є виробником/виконавцем послуг. Або ніхто, якщо останні не є виробником/виконавцем. На сьогодні законодавство стосовно ЖБК і ОСББ дозволяє трактувати їх статус різним чином. Відсутня чітка норма закону, яка б однозначно їх визначала виробником/виконавцем. Діяльність ЖБК І ОСББ можна трактувати і як виробництво/виконання ЖКП згідно до ЗУ Про ЖКП, а можна згідно спеціальних ЗУ Про ОСББ, кооперацію як забезпечення утримання та експлуатацію спільного майна, що послугою не є. Існує певний дуалізм в цьому питанні.

[Леонід]

 
                        КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ
                                   ПОСТАНОВА
від 13 листопада 2013 р. N 860
Київ
Про надання пільг та субсидій для відшкодування витрат на утримання будинків і споруд та прибудинкових територій мешканцям житлових будинків, у яких створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (житлово-будівельні кооперативи)
Кабінет Міністрів України постановляє:
1. Установити, що для надання пільг та субсидій для відшкодування витрат на утримання будинків і споруд та прибудинкових територій мешканцям житлових будинків, у яких створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (житлово-будівельні кооперативи), застосовується розмір внесків, що спрямовуються на утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (з розрахунку на 1 кв. метр загальної площі квартири), визначений загальними зборами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (житлово-будівельного кооперативу), але не більше найвищого тарифу на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, встановленого відповідним органом місцевого самоврядування для будинків такої самої поверховості, а у разі їх відсутності - не більше найвищого тарифу на такі послуги, встановленого відповідним органом місцевого самоврядування.
2. Раді міністрів Автономної Республіки Крим, обласним, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям забезпечити у встановленому порядку надання мешканцям житлових будинків, у яких створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (житлово-будівельні кооперативи), пільг та субсидій для відшкодування витрат на утримання будинків і споруд та прибудинкових територій з урахуванням пункту 1 цієї постанови.
3. Рекомендувати органам місцевого самоврядування подавати щомісяця інформацію про встановлені ними найвищі тарифи на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій в розрізі поверховості будинків управлінням праці та соціального захисту населення районних, районних у мм. Києві та Севастополі державних адміністрацій, структурним підрозділам з питань праці та соціального захисту населення виконавчих органів міських, районних у містах (у разі створення) рад.
Прем'єр-міністр України   М. АЗАРОВ
Інд. 70

Буду вдячний  за коментарі до цієї постанови

[Леонід]

Якщо ЖБК, ОСББ не є виконавцями послуг, то хто надає в будинках, де створені ЖБК, ОСББ, послугу з управління будинками? Хто відповідає за стан будинку і на чиєму балансі знаходяться такі будинки?

[Леонід]

http://www.kmu.gov.ua/control/publish/article?art_id=246577968 

Відтепер питання розміру на утримання будинку мешканці ОСББ зможуть вирішувати самостійно
08.08.2013 | 16:43
Київська МДА

Якщо раніше ОСББ і ЖБК доводилося проходити складну та довготривалу процедуру затвердження тарифів на утримання будинків і прибудинкових територій, то відтепер мешканці цих будинків зможуть вирішувати питання розміру і складових витрат самостійно. Відповідні міністерства надали роз’яснення.

 Так, відповідно до статті 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів членів об’єднання відноситься, зокрема, затвердження кошторису і балансу об’єднання, а також визначення розмірів внесків та платежів членами об’єднання. Зауважимо, що ні зазначеним Законом України, ні іншими законодавчими актами не передбачено затвердження або погодження органами місцевого самоврядування розмірів внесків та платежів, визначених загальними зборами ОСББ.

Слід враховувати, що утримання будинку і прибудинкової території ОСББ може забезпечуватися як самостійно, так і відповідними суб’єктами господарювання (виконавцями послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій).

У разі, якщо весь комплекс послуг з утримання будинку і прибудинкової території ОСББ здійснюється відповідним підприємством – виконавцем послуг з утримання на підставі договору з об’єднанням, то свої послуги об’єднанню таке підприємство повинно надавати за тарифами, встановленими органами місцевого самоврядування. Провести розрахунок такого тарифу та надати його для встановлення органу місцевого самоврядування повинне відповідне підприємство згідно із Порядком, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України вiд 01.06.2011 № 869.

ОСББ і ЖБК, які самостійно (власними силами або із залученням на договірній основі інших юридичних та фізичних осіб) забезпечують утримання будинку і прибудинкової території, при визначенні розміру платежів на утримання будинку і прибудинкової території повинні виходити з розміру витрат на утримання будинку і прибудинкової території, передбачених кошторисом об’єднання, який відповідно до статті 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» затверджується загальними зборами.

При цьому з метою безпечного та комфортного проживання людей у багатоквартирному житловому будинку чинним законодавством регламентовано процес обслуговування та утримання будинку як єдиного цілісного комплексу конструкцій та мереж.

 Отже, при визначенні складу витрат на утримання будинку і прибудинкової території, які включаються до кошторису ОСББ, слід керуватися правилами утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затвердженими Наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 № 76.

Також з огляду на проблемні питання надання споживачам, які мешкають у будинках ОСББ, пільг і субсидій, слід зауважити, що чинне законодавство України не ставить право громадян на отримання пільг та субсидій на житлово-комунальні послуги в залежність від того, проживають громадяни в будинку, де створено ОСББ, чи в будинку, де воно не створено, і в залежність від того, сплачуються відповідні витрати безпосередньо виконавцям житлово-комунальних послуг чи через ОСББ.

Тарифи, які були затверджені раніше, припиняють свою дію за відповідними розпорядженнями КМДА і власники квартир самостійно на загальних зборах мають визначити суму внесків, яку вони сплачуватимуть на утримання свого будинку. При цьому мешканці можуть вирішити витрачати більше коштів на утримання будинку, ніж вони витрачали раніше. Це дозволить більш якісно утримувати будинок, а можливість відшкодування пільг та субсидій, відповідно, розміру затверджених рішенням загальних зборів внесків, дозволить не постраждати при цьому соціально незахищеним верствам населення.

Слід зазначити, що вказані вище зміни стосуються виключно витрат на утримання будинку і прибудинкової території і не стосуються тарифів на газ, теплову енергію, централізоване опалення, гаряче та холодне водопостачання.

Отже, у зв’язку з наведеними змінами керівнику ЖБК та ОСББ необхідно провести загальні збори, затвердити нову назву витрат на утримання будинку – внески. Копія протоколу зборів подається в управління соціального захисту населення відповідного району для забезпечення прав мешканців на отримання пільг та субсидій. Разом з копією протоколу потрібно надати розрахунок затверджених витрат. Такий розрахунок замовляється у комунальному підприємстві «Головний інформаційно-обчислювальний центр». За умови, якщо розрахунок витрат проведено згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 01 червня 2011 року № 869 і розмір витрат не змінюється, роздрукувати форми щодо нормативних витрат для ОСББ та ЖБК можна безкоштовно.

Таким чином суми витрат на утримання будинків та прибудинкових територій в ЖБК та ОСББ будуть безпосередньо пов’язані з бажанням власників квартир таких будинків отримувати більш якісні послуги, поліпшувати технічний стан будинку, а реалізація вказаних дій звільнена від зайвих бюрократичних процедур. http://www.kmu.gov.ua/control/publish/article?art_id=246577968
__________________________________________________________
Тобто, те що робиться на місцях, робиься з ініціативи влади та при її активному сприянні. Основне платіжне навантаження по оплаті ЖКУ переноситься на обслуговування будинків та прибудинкових територій. Внески будуть  "визначені загальними зборами" на рівні максимального тарифу на аналогічні послуги, що затверджені місцевими органами самоврядування (приклад - наш будинок).  І нести це навантаження буде весь житловий фонд. ОСББ і ЖБК в тому числі.

[thunderclap]

Якщо ЖБК, ОСББ не є виконавцями послуг, то хто надає в будинках, де створені ЖБК, ОСББ, послугу з управління будинками? Хто відповідає за стан будинку і на чиєму балансі знаходяться такі будинки?

Послуга з управління будинком належить до 3-ї групи послуг, її складові і розмір оплати визначаються тільки договором із власником/співвласником!!! Згідно ЗУ Про ЖКП ця послуга не є обов"язковою, вона може бути надана, але може бути й відсутня. ЖБК, ОСББ можуть надавати цю послугу в тому разі, якщо погодили із власником майна відповідні умови та уклали договір управління майном.
За стан будинку відповідно до ЦК відповідає власник/співвласники. ОСББ не є власником будинку, а може бути тільки балансоутримувачем, якщо власники його таким визначать. Якщо власники уклали з ОСББ відповідний договір щодо відносин, то ОСББ несе відповідальність перед власником за стан будинку відповідно та в межах зобов"язань за договором.

[Леонід]

Спасибі thunderclap за відповідь. У разі можливості, прокоментуйте, будь ласка,  ст. 115 ЦК

Стаття 115. Майно господарського товариства
1. Господарське товариство є власником:
1) майна, переданого йому учасниками товариства у власність як вклад до статутного (складеного) капіталу;
2) продукції, виробленої товариством у результаті господарської діяльності;
3) одержаних доходів;
4) іншого майна, набутого на підставах, що не заборонені законом.
2. Вкладом до статутного (складеного) капіталу господарського товариства можуть бути гроші, цінні папери, інші речі або майнові чи інші відчужувані права, що мають грошову оцінку, якщо інше не встановлено законом.
Грошова оцінка вкладу учасника господарського товариства здійснюється за згодою учасників товариства, а у випадках, встановлених законом, вона підлягає незалежній експертній перевірці.


та останній абзац ст.19  ЗУ "Про кооперацію" від 10 липня 2003 року N 1087-IV


Кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових
внесків його членів,  виготовленої продукції,  доходів,  одержаних
від її  реалізації  та  провадження  іншої  передбаченої  статутом
діяльності,  а  також  іншого майна,  придбаного на підставах,  не
заборонених законом.

     Володіння, користування та розпорядження  майном  кооперативу
здійснюють   органи   управління   кооперативу  відповідно  до  їх
компетенції, визначеної статутом кооперативу.

Статті 382 і 384 ЦК

Стаття 382. Квартира як об'єкт права власності
1. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.
2. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Стаття 384. Права житлово-будівельного (житлового) кооперативу та їх членів на квартиру в будинку кооперативу
1. Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю.
2. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.
3. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.
_______________________________

Можливо, через те, що  ЖБК вважається власником будинку він і стає його балансоутримувачем.
Але як бути з тими власниками, які проживають у будинку, але не є членами кооперативу? Як здійснюється балансоутримання цієї частини будинку.
Буду вдячний за відповідь. Якщо це можливо, конкретизуйте, будь ласка, місце в ЦК, де говориться про те, що за стан будинку відповідає власник/співвласники. Шукав, але не знайшов.
У випадку відсутності законодавчо закріпленої відповідальності і при відсутності договорів (а кооператив відмовляється укладати договори посилаючись на те, що не є виконавцем послуг) правління кооперативу, взагалі, може збирати кошти, нічого не робити і ні за що не відповідати.

[thunderclap]

Можливо, через те, що  ЖБК вважається власником будинку він і стає його балансоутримувачем.

Право власності на будинок буде тоді, коли в ЖБК є в наявності правовстановлюючий документ - свідоцтво про право власності і здійснено його державну реєстрацію.
Правовстановлювальними документами є ті, на підставі яких набуте право власності. Як правило, це договір або рішення суду. Іноді мають місце ситуації, коли: право виникло, але нічим не підтверджено, або існує сумнів щодо наявності в особи права власності, або право власності не виникло, але особа намагається здійснити дії, які залежать від неї, з набуття нею права власності. Випадки, коли право виникло, але у його носія немає правовстановлювальних документів, мають місце, коли право власності виникає внаслідок приписів закону. Частиною 3 ст. 384 ЦК передбачається, що у разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником. При цьому про виникнення права власності свідчить сам факт повної оплати членом кооперативу вартості його квартири. Квитанція ж про сплату не є правовстановлювальним документом. Члену кооперативу слід звернутися до органів державної реєстрації для отримання свідоцтва про державну реєстрацію свого права.
Підлягає окремій державній реєстрації право на об'єкт нерухомості (будівлю, споруду), що входить до складу майнового комплексу як іншого об'єкта права власності, правовий режим якого також прирівнюється до нерухомості, а, отже, підлягає державній реєстрації сам по собі.
Таким чином, член ЖБК після повної сплати паю отримує правовстановлюючий документ і після держреєстрації набуває право власності на квартиру, а відповідно до ст.382 ЦК, стає співвласником приміщень загального користування, конструктивних елементів будинку, його технічного обладнання,  тощо.
Зазначене підтверджується декількома рішеннями КСУ http://zakon4.rada.gov.ua/rada/show/v004p710-04 , http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v014p710-11
Відповідно Ст 322. Цивільного кодексу   1. Власник зобов'язаний утримувати майно,  що йому  належить, якщо інше не встановлено договором або законом. Таким чином, утримання квартири і отого всього співвласником чого він є - це обов'язок власника.

У випадку відсутності законодавчо закріпленої відповідальності і при відсутності договорів (а кооператив відмовляється укладати договори посилаючись на те, що не є виконавцем послуг) правління кооперативу, взагалі, може збирати кошти, нічого не робити і ні за що не відповідати.

Так воно і є. Саме тому необхідний договір, а якщо його немає - то і підстав сплачувати ЖБК кошти те ж немає.

[TAT1966]

Так воно і є. Саме тому необхідний договір, а якщо його немає - то і підстав сплачувати ЖБК кошти те ж немає.

Шановний, чи ні є підставою для сплачування внесків для членів ЖБК саме членство у цій славетній організаціі?