Друк

Please login or register.
1 година 1 день 1 тиждень 1 місяць Назавжди
Увійти

[88A3AEE0EC]

Чи існує економічно доцільний (обґрунтований) максимальний розмір адміністративних витрат в утриманні будинку?

Адже, як виявляється, в нашому ЖБК адміністративна складова вартості послуг становить понад 80%... Тобто в декілько разів вищою, аніж собівартість самих послуг.   Як то кажуть: "один із сошкою, семеро з ложкою".   Навіщо потрібні такі "послуги"?..
Маю намір оскаржити таку вартість утримання будинку, але не знаю на що можна спиратися при доведенні ії необґрунтованості.

[Юрій Васильович]

ПКМУ № 869 - 2011р.:

31. До адміністративних витрат належать витрати з:

1) утримання апарату управління підприємством;

2) оплати праці персоналу управління підприємством з відрахуваннями із заробітної плати внесків до Пенсійного фонду України та інших фондів соціального страхування;

3) оплати службових відряджень персоналу управління підприємством;

4) забезпечення пожежної та сторожової охорони об'єктів адміністративного призначення;

5) оплати вартості використання та обслуговування технічних засобів управління (обчислювальних центрів, вузлів зв'язку, засобів сигналізації), канцелярські та поштово-телеграфні витрати;

6) оплати аудиторських перевірок, робіт (послуг) консультаційного та інформаційного характеру;

7) оплати праці загальногосподарського персоналу з відрахуваннями із заробітної плати внесків до Пенсійного фонду України та інших фондів соціального страхування;

8) амортизації основних засобів адміністративного призначення;

9) утримання та поточного ремонту основних засобів загальногосподарського призначення;

10) охорони праці та техніки безпеки;

11) підготовки (перепідготовки) кадрів;

12) сплати податків і зборів (обов'язкових платежів), крім тих, що включаються у виробничу собівартість, а також інші витрати адміністративного призначення.

[88A3AEE0EC]

Ви не зрозуміли мого питання. Із порядком формування тарифів я знайомий. Мене цікавить саме економічна обгрунтованість роздутого штату. Коли на одного двірника, що безпосередньо створює послугу (прибирає прибудинкоову теріторію тричі на тиждень), в штаті ЖБК передбачено голову й головного бухгалтера (що виконує облік по 40-квартирному будинку, 2-3 години, раз на місяць, до того ж із грубими помилками) із з/п кожного в тричи більшою аніж у двірника (інших послуг ЖБК не створює)
 От я й запитую: чим можна довести економічно недоцільну діяльність ЖБК?

[Перо]

От я й запитую: чим можна довести економічно недоцільну діяльність ЖБК?

Довести можна цифрами, тобто арифметично. У майже усіх ЖБК чи ОСББ переважна частина витрат на утримання будинку/прибудинкової території складає заробітну плату голови ЖБК/ОСББ та адміністративного персоналу (питання ефективності виносимо за лапки). Тобто, складнощів з цим ніяких немає. Складнощі є при оскарженні в судовому порядку "внесків", встановлених загальними зборами ЖБК/ОСББ, якими ці витрати затверджуються, або ж тарифів (якщо такі були подані на погодження до ОМС після проведення загальних зборів).

[Юрій Васильович]

в штаті ЖБК передбачено голову й головного бухгалтера

В штаті ЖБК обов'язково буде голова й  бухгалтер. Можливо бухгалтер буде на 1/2 ставки. А от двірника в штаті може і не бути. Його можна наймати тимчасово. А можна взагалі виконувати ці роботи силами членів кооперативу ( безкоштовно ). Зарплатню встановлює Вищий орган управління кооперативу - загальні збори  членів кооперативу ( і не тільки зарплатню ).

Стаття 15. Вищий орган управління кооперативу
     Вищим органом управління кооперативу є загальні збори  членів кооперативу.
     До компетенції загальних зборів членів кооперативу належить:
- утворення органів   управління   та   органів   контролю   за діяльністю кооперативу, інших органів кооперативу;
 - затвердження порядку розподілу доходу кооперативу;
- визначення розмірів вступного і членського внесків та паїв;
- визначення розмірів,   порядку   формування  та  використання фондів кооперативу;
- визначення розмірів оплати  праці  голови  правління,  голови ревізійної  комісії (ревізора),  а  також  кошторису на утримання апарату органів  управління  та  органів  контролю  за  діяльністю кооперативу;

http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1087-15
 

[88A3AEE0EC]

Довести можна цифрами, тобто арифметично.

Арифметичні викладення, я, звісно, наведу.  Але яким критерієм, в оцінці економічної "доцільності", я маю керуватися?
Якщоб, в якомусь нормативному акті, було зафісковано, що адміністративна складова вартості послуг не має перевищувати, скажімо, 40 відсотків їхньої загальної вартості — на це можна було б спиратися у суді.

Щодо  внесків, з ними жодних труднощів, адже такі мене не стосуються, щоб там не навирішували загальні збори членів ЖБК, з огляду на те, що я не є членом того ЖБК, николи їм, не був і наміру такого не маю — бо це ж божевільня! Згідно до ЗУ "Про кооперацію" вступ до кооперативу (й ЖБК не є виключенням) — справа суто добровільна.
Щодо тарифів на послуги ЖБК як суб'єкта господарювання, що мають бути затвердженими органами міського самоврядуваняя, то таких в ЖБК не існує взагалі...
Але, як співвласник будинку, я маю нести відповіну частку витрат в утриманні будинку й п.б. території.

[88A3AEE0EC]

В штаті ЖБК обов'язково буде голова й  бухгалтер. Можливо бухгалтер буде на 1/2 ставки. А от двірника в штаті може і не бути. Його можна наймати тимчасово. А можна взагалі виконувати ці роботи силами членів кооперативу ( безкоштовно ). Зарплатню встановлює Вищий орган управління кооперативу - загальні збори  членів кооперативу ( і не тільки зарплатню ).

Стаття 15. Вищий орган управління кооперативу
     Вищим органом управління кооперативу є загальні збори  членів кооперативу.
     До компетенції загальних зборів членів кооперативу належить:
- утворення органів  управління   та   органів   контролю   за діяльністю кооперативу, інших органів кооперативу;
 - затвердження порядку розподілу доходу кооперативу;
- визначення розмірів вступного і членського внесків та паїв;
- визначення розмірів,   порядку   формування  та  використання фондів кооперативу;
- визначення розмірів оплати  праці  голови  правління,  голови ревізійної  комісії (ревізора),  а  також  кошторису на утримання апарату органів  управління  та  органів  контролю  за  діяльністю кооперативу;

http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1087-15

Щодо бухгалтера, то такий в 40 квартирному будинку не потрібен. Наскільки мені відомо, можна звертатися до фірм з бухобліку, або бухгалтерів приватних, із періодичними (раз на місяць, або навіть на рік) замовленнями бухгалтерських послуг – це в рази дешевше і професіоналізм таких значно вищій, аніж у тієї двієчниці, що займає посаду "головного" бухгалтера (начебто там цілий віідділок). Й таке раніш практикувалося. Але з приходом до правління нового голови все змінилося...
Щодо голови, то такий не є найманим робітником. Про яку заробітну платню, взагалі, може бути мова?

Загальні збори членів кооперативу є вищим органом управління кооперативу, а не органом самоврядування будинку. Тобто в його юрисдикції перебувають організаційні (внутрішні) питання кооперативу, але не визначення, на власний розсуд, розцінок на утримання будинку, що давно вже не є одноосібною власністю ЖБК...

[Георгий]

що давно вже не є одноосібною власністю ЖБК...

А ось це не зовсім так. ЦК ч.1. ст. 384 "1. Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю."
А з іншого боку ч.2, ст. 382 "Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку."

Тобто існує подвійна власність.

[Юрій Васильович]

Ще й ЗУ "Про кооперацію":

Кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів,  виготовленої продукції,  доходів,  одержаних від її  реалізації  та  провадження  іншої  передбаченої  статутом діяльності,  а  також  іншого майна,  придбаного на підставах,  не заборонених законом.

Автор: 88A3AEE0EC:

Загальні збори членів кооперативу є вищим органом управління кооперативу, а не органом самоврядування будинку.

Органів "самоврядування будинків" не існує в природі. Існують органи "самоорганізації населення". Як один з таких органів "будинковий комітет".

Стаття 3. Поняття органу самоорганізації населення

     1. Орган  самоорганізації  населення  є  однією з форм участі членів територіальних громад сіл,  селищ, міст, районів у містах у вирішенні окремих питань місцевого значення.

     2. Органами  самоорганізації населення є будинкові,  вуличні, квартальні комітети,  комітети мікрорайонів,  комітети  районів  у містах, сільські, селищні комітети.

У будинках ЖБК комітети не створюють, бо мають Вищий орган управління кооперативу  - загальні збори  членів
кооперативу та  Виконавчий орган кооперативу - правління кооперативу. ЖБК є юридичною особою і має на балансі будинок ЖБК. Тобто в розумінні ЗУ "Про ЖКП" є Балансоутриммувачем будинку і, як балансоутримувач, повинен виконувати функцію з управління будинком.
Автор: 88A3AEE0EC:

Щодо бухгалтера, то такий в 40 квартирному будинку не потрібен. Наскільки мені відомо, можна звертатися до фірм з бухобліку, або бухгалтерів приватних, із періодичними (раз на місяць, або навіть на рік) замовленнями бухгалтерських послуг – це в рази дешевше 

Звертатися звісно можно, що я й мав на увазі під роботою на 1/2 ставки ( знаю багато таких прикладів). Стосовно "фірм з бухобліку", то це не буде дешевше. Питання в більших чи менших повноваженнях, тобто й більшій чи меншій відповідальності голови. Якщо голова в бухобліку не спец, то краще мати бухгалтера. Вирішення цього питання є компетенцією загальних зборів.

Щодо голови, то такий не є найманим робітником. Про яку заробітну платню, взагалі, може бути мова?

Це була "блакитна мрія" Азарова, Близнюка, Кучеренко і Ко. Загнати всіх в ОСББ з головою, який прцював би на громадських засадах".  Дурників мало... якщо Ваш ЖБК знайде такого дурника, нема питань, хай працює "безвозмездно, т.е. даром". Але  вирішення і цього питання є компетенцією загальних зборів.
Автор: 88A3AEE0EC:

Щодо тарифів на послуги ЖБК як суб'єкта господарювання, що мають бути затвердженими органами міського самоврядуваняя, то таких в ЖБК не існує взагалі...

Не так категорично... Можливі варіанти... Законодавство не є досконалим і Мінрегіон, МінЖКГ крутили ним "як циган сонцем".
Не варто з цього приводу "ламати списи".
Автор: 88A3AEE0EC:

Але, як співвласник будинку, я маю нести відповіну частку витрат в утриманні будинку й п.б. території.

Незаперечно.  І участь у відшкодуванні цих витрат може бути в тому числі і у вигляді внесків.  А внески можна обмежити. Є Постанова КМУ, відповідно до якої держава опосередковано обмежує максимальний розмір таких внесків:

1. Установити, що для надання пільг та субсидій для відшкодування витрат на утримання будинків і споруд та прибудинкових територій мешканцям житлових будинків, у яких створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (житлово-будівельні кооперативи), застосовується розмір внесків, що спрямовуються на утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (з розрахунку на 1 кв. метр загальної площі квартири), визначений загальними зборами об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (житлово-будівельного кооперативу), але не більше найвищого тарифу на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, встановленого відповідним органом місцевого самоврядування для будинків такої самої поверховості, а у разі їх відсутності - не більше найвищого тарифу на такі послуги, встановленого відповідним органом місцевого самоврядування.

http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/860-2013-п

[thunderclap]

Арифметичні викладення, я, звісно, наведу.  Але яким критерієм, в оцінці економічної "доцільності", я маю керуватися?
Якщоб, в якомусь нормативному акті, було зафісковано, що адміністративна складова вартості послуг не має перевищувати, скажімо, 40 відсотків їхньої загальної вартості — на це можна було б спиратися у суді.

У вас оплата ведеться за тарифои чи у вигляді внесків? Це принципово, бо тарифи застосовуються для наданих послуг, а внески - це сплата частки співвласника в утриманні спільної власності. Розмір адміністративних витрат для виробничого підприємства (в т.ч. в сфері ЖКП) визначається за коофіцієнтом розподілу відповідно до фонду оплати праці основного персоналу, який безпосередньо виконує надання послуг, або найчастіше встановлюються відповідно до планових показників. Ніяких граничних відсотків НПА не встановлюють.

Щодо  внесків, з ними жодних труднощів, адже такі мене не стосуються, щоб там не навирішували загальні збори членів ЖБК, з огляду на те, що я не є членом того ЖБК, николи їм, не був і наміру такого не маю — бо це ж божевільня! Згідно до ЗУ "Про кооперацію" вступ до кооперативу (й ЖБК не є виключенням) — справа суто добровільна.
Щодо тарифів на послуги ЖБК як суб'єкта господарювання, що мають бути затвердженими органами міського самоврядуваняя, то таких в ЖБК не існує взагалі...
Але, як співвласник будинку, я маю нести відповіну частку витрат в утриманні будинку й п.б. території.

Рішення загальних зборів вас все ж таки зачипають. Якщо ви власник квартири в будинку ЖБК, то ви є співвласником спільного майна будинку і повинні нести свою частку витрат на утримання майна. Якщо співвласники об"єднані в ЖБК вчиняють дії щодо утримання майна відповідно до рішень загальних зборів, то ви повинні компенсувати їм відповідно вашу частку у спільних витратах. ЖБК може через суд стягнути ці кошти з вас. Для ЖБК в такому разі важливим буде довести в суді розмір понесених витрат. ЖБК може утримувати будинок без надання ЖКП, тоді жодних тарифів вони і не розраховують і не затверджують. Але ЖБК має затвердити кошторис надходжень і витрат на утримання спільного майна

[88A3AEE0EC]

А ось це не зовсім так.
...
Тобто існує подвійна власність.

Ніякої "подвійної власності".
 З моменту, як будинок було збудовано (або куплено ЖБК), до виплати паю за першу квартиру в цьому будинку — будинок є одноосібною власністю ЖБК.  Далі ЖБК є власником лише тих квартир, й відповідної частки загального майна будинку, за які пай не було виплачено (тобто неприватизованих) і є таким саме співвласником будинку, як й будь-який власник квартири, із кількістю голосів, в питаннях щодо утримання будинку (прошу не плутати із організаційними питаннями самого ЖБК),  відповідно до кількості квартир в його власності. У випадку, якщо всі квартири будинку приватизовано, ЖБК втрачає будь-яку частку в майні будинку (йому не належить ані цеглини), й залишається лише балансоутримувачем (тобто виконавцем послуг з утримання) будинку, як й будь-яке ЖКП.
Все просто.

[88A3AEE0EC]

У вас оплата ведеться за тарифои чи у вигляді внесків? Це принципово, бо тарифи застосовуються для наданих послуг, а внески - це сплата частки співвласника в утриманні спільної власності.

Сплата ведеться у нас за квитанціями, невідомо яким чином нарахованими (що й стало причиною конфлікту), це ані тарифи, ані внески...
Доречи, внесок це не "сплата співвласника в утриманні спільної власності", а частка витрат члена об'єднання: чи то ЖБК, чи ОСББ, на забеспечення діяльності самого об'єднання. Утримання будинку, за законом, сплачується відповідно економічно обгрунтованих тарифів, незалежно від форми власності суб'єкта господарювання у сфері ЖКГ. Не всі співвласники є членами об'єднань. Але, наприклад ОСББ, має укладати договори на свої послуги з усіма власниками квартир будинку (будинків), що він утримує, незалежно від того, чи є вони його членами, чи ні.

Рішення загальних зборів вас все ж таки зачипають. ... Якщо співвласники об"єднані в ЖБК вчиняють дії щодо утримання майна відповідно до рішень загальних зборів, то ви повинні компенсувати їм відповідно вашу частку у спільних витратах.

Я, як співвласник, маю компенсувати лише свою частку витрат на утримання будинку, але не всіх спільних витрат за рішенням членів ЖБК (незалежно від того, чи є вони співвласниками). Адже діяльність ЖБК не обмежується утриманням будинку. На загальних зборах може бути утворено якісь фонди, прийнято рішення в найманні, скажімо перукаря, що до утримання будинку не стосується. Може бути розпочато будівництво ще одного будинку. Може бути встановлено будь-яка сума на утримання голови ЖБК (хоч 10000$). Але співвласники, нечлени ЖБК, повинні сплачувати лише те, що беспосередньо пов'язано з утриманням їхнього спільного майна. Будь-які інші аспекти діяльності ЖБК їх не стосуються.

ЖБК може через суд стягнути ці кошти з вас. Для ЖБК в такому разі важливим буде довести в суді розмір понесених витрат. ЖБК може утримувати будинок без надання ЖКП, тоді жодних тарифів вони і не розраховують і не затверджують.

Утримання будинку це і є послуга, тобто одна з ЖКП. Отже тарифи всеж таки мають бути.

Але ЖБК має затвердити кошторис надходжень і витрат на утримання спільного майна

Цікаво, ким же має бути затверджено цей кошторис?

[Юрій Васильович]

й залишається лише балансоутримувачем (тобто виконавцем послуг з утримання) будинку, як й будь-яке ЖКП.
Все просто.

Не так просто. Навіть після викупу всіх квартир, ЖБК виконує функцію управління загальним і неподільним майном. Управління це не утримання. Для виконання робіт по утриманню ЖБК, як балансоутримувач і управитель, може навіть найняти іншого суб'єкта господарювання (в тому числі і ЖЕК).

[88A3AEE0EC]

Не так просто. Навіть після викупу всіх квартир, ЖБК виконує функцію управління загальним і неподільним майном. Управління це не утримання. Для виконання робіт по утриманню ЖБК, як балансоутримувач і управитель, може навіть найняти іншого суб'єкта господарювання (в тому числі і ЖЕК).

Управління це не утримання, це лише частина утримання. Так, як будь який управитель, ЖБК може найняти будь кого для виконання робіт по утриманню будинка (не самого ЖБК) з дозволу не меньш ніж 75% співвласників будинку. Доречи, управління будинком, як й будь-яка ЖКП, із утриманням будинку включно, здійснюється на договірних засадах, й так саме тарифікується.
Не просто, а дуже просто ...

[Юрій Васильович]

Не просто, а дуже просто ...

Вам ще потрібно вивчати "матчасть".

Управління це не утримання, це лише частина утримання.

Управління і утримання це взагалі РІЗНІ житлово-комунальні послуги ( див. ст. 13 ЗУ "Про ЖКП").

Доречи, управління будинком, як й будь-яка ЖКП, із утриманням будинку включно, здійснюється на договірних засадах, й так саме тарифікується.

Саме так, якщо ЖБК найматиме для виконання функцій управління сторонню установу чи підприємство. Але такі дії, це дурість і зайві витрати. Це теж  "блакитна мрія" Азарова, Близнюка, Кучеренко і Ко. Загнати всіх в ОСББ яке б наймало для управління різні КП ( колишні ЖЕКи). Таким чином і в ОСББ загнали б, і дармоїдів з КП "працевлаштували".  Нема дурних!

з дозволу не меньш ніж 75% співвласників будинку.

Цитату з ЗУ чи НПА, будь ласка, в "студію"!